[HỎI- ĐÁP] Không phải chủ sử dụng đất nhưng nhận tiền cọc bán đất thì Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? Người bán có bị xử lý hình sự không?

HỎI:

Đầu năm 2021, ba tôi có ký giấy đặt cọc với ông K để đảm bảo giao kết và thực hiện việc bán căn nhà cấp 4 diện tích là 80m² tại khu phố A, phường B, thị xã C, tỉnh Bình Dương với giá bán là 510.000.000 đồng. Cùng ngày ký giấy đặt cọc, ba tôi đã giao cho ông K số tiền là 60.000.000 đồng. Hai bên cam kết sau 15 ngày kể từ ngày nhận tiền đặt cọc, ba tôi sẽ thanh toán số tiền còn lại là 450.000.000 đồng và hai bên cùng đến Văn phòng thừa phát lại để làm thủ tục mua bán theo quy định.

Tuy nhiên, đến thời hạn đã cam kết trong giấy đặt cọc, ba tôi đến nhà ông K để thanh toán tiền và yêu cầu ông K đi lập vi bằng thì được biết ông K đã bán căn nhà nêu trên cho người khác. Mặt khác, lúc này chúng tôi còn biết được căn nhà mà ông K cam kết bán cho ba tôi lại không phải thuộc quyền sở hữu của ông K, hiện căn nhà không có giấy phép xây dựng và vẫn chưa được đăng ký quyền sở hữu.

Pháp lý bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi là nếu căn nhà đó thật sự không thuộc sở hữu của ông K, thì Giấy đặt cọc của ba tôi và ông K có bị vô hiệu không? Ba tôi có thể đòi lại tiền đặt cọc không?

Xin cảm ơn.

ĐÁP:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp này chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Hợp đồng đặt cọc giữa ba bạn và ông K có vô hiệu không nếu như căn nhà đó thật sự không thuộc sở hữu của ông K?

Để biết hợp đồng đặt cọc giữa ba bạn và ông K có vô hiệu hay không thì cần xem xét điều kiện để có hiệu lực của một hợp đồng/ giao dịch dân sự, cụ thể:

Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. a)Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự,năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b)Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c)Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Căn cứ vào Quy định pháp luật và trường hợp của gia đình bạn nêu trên có thể thấy giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) giữa ba bạn và ông K đã vô hiệu bởi vi phạm điều cấm của luật ở các điểm sau:

Thứ nhất: Chủ thể ký kết hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập (1);

Điểm a, khoản 1, Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của bên bán khi tham gia giao dịch về nhà ở:

“ 1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

1. a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; […]”

Theo thông tin bạn cung cấp, căn nhà không thuộc sở hữu của ông K và ông K cũng không có bất kỳ giấy ủy quyền nào chứng minh rằng mình được phép chuyển quyền sở hữu căn nhà này. Vậy năng lực pháp luật của ông K không phù hợp trong giao dịch này hay nói cách khác là ông K không có quyền chuyển nhượng căn nhà, vì vậy không đáp ứng điều kiện về chủ thể như điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.

Thứ hai. Hợp đồng nêu trên đã Vi phạm điều cấm của luật về đối tượng của giao dịch dân sự (2):

Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.[…]”

Vậy, điều kiện để căn nhà được phép chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng trong trường hợp của bạn, căn nhà chưa có Giấy chứng nhận nhưng ông  K lại tiến hành ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng.

Kết hợp thêm với yếu tố chủ thể nêu trên thì căn nhà này rõ ràng là đối tượng không thể thực hiện được trong giao dịch dân sự do không đáp ứng đủ điều kiện và vi phạm điều cấm của luật về chủ thể và đối tượng theo pháp luật quy định (vi phạm Điểm a, khoản 1, Điều 119 Luật nhà ở 2014; Khoản 1, Điều 168 Luật Đất đai 2013). Từ đó không đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba: Hợp đồng nêu trên Vô hiệu Do bị lừa dối (3):

Khi ba bạn thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc với ông K, ba bạn không biết rằng căn nhà này không thuộc sở hữu của ông K. Ông K hoàn toàn ý thức được căn nhà này không thuộc sở hữu của mình, cũng không được ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu thật căn nhà nhưng vẫn tiến hành giao dịch nhận cọc từ ba bạn. Có thể thấy đây là hành vi cố ý lừa dối ba bạn của ông K, khiến ba bạn hiểu sai về chủ thể giao dịch dân sự này. Căn  cứ theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 thì ba bạn có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch này là vô hiệu:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. […]”

Thứ tứ: Hợp đồng nêu trên Vô hiệu do vi phạm về hình thức

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền (khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013), cụ thể:

• Công chứng tại: Tổ chức hành nghề công chứng (Điều 42, Luật Công chứng 2014);
• Chứng thực tại: UBND cấp xã (Điều 5, nghị định 23/2015/NĐ-CP)

Thế nhưng,trong nội dung thỏa thuận giữa ba bạn và ông K, hai bên thống nhất sau 15 ngày ký kết hợp đồng đặt cọc sẽ đến văn phòng thừa phát lại để thực hiện thủ tục mua bán. Được biết, văn phòng thừa phát lại không có chức năng “công chứng” hay “chứng thực” hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bởi Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại cụ thể như sau:

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”

Vì vậy, thỏa thuận của hai bên về việc thực hiện thủ tục mua bán bất động sản tại Thừa phát lại là không phù hợp với quy định của pháp luật, dẫn đến hợp đồng đặt cọc không đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 do có nội dung vi phạm điều cấm của luật.

Từ  những căn cứ [(1)(2)(3)(4)] nêu trên có thể khẳng định hợp đồng đặt cọc giữa ba bạn và ông K được xác định là vô hiệu theo:

Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu:

“ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Trong đó, Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều  cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. […]”

Bên cạnh đó, Vì căn nhà trong tình huống này thuộc đối tượng không thể thực hiện được, nên theo khoản 1, Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015:

“ 1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.”

2. Ba bạn có thể đòi lại tiền đặt cọc không?

Để biết ba bạn có thể đòi lại tiền đặt cọc hay không thì ta cần xem xét đến Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu:

Theo Điều 131 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu :

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Vậy khi đã có căn cứ để xác định Giấy đặt cọc giữa ba bạn và ông K là vô hiệu thì hai bên trong giao dịch có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức lúc này, ông K phải hoàn trả 60.000.000 đồng đã nhận trước đó cho ba bạn.

3. Yếu tố lỗi – xác định mức phạt cọc/ lãi suất:

Khoản 4, Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”

Khoản 2, Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.”

Điều 357 Bộ luật Dân sự quy định:

“1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

 

Mặc dù khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hòan trả cho nhau đã nhận, nhưng nếu chứng minh được có thiệt hại do lỗi của một bên gây ra thì phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại. Ngoài ra nếu việc bồi thường diễn ra chậm trễ thì còn phải trả thêm một khoản tiền lãi suất phát sinh.

Trong trường hợp của bạn, ngoài việc yêu cầu ông K hoàn trả 60.000.000 đồng mà ông K đã nhận trước đó, thì ba bạn còn có thể yêu cầu ông K thanh toán một khoản tiền được tính theo lãi suất ngân hàng nếu:

• Xác định việc ông K thực hiện hành vi như đã phân tích là yếu tố lỗi chính dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu;
• Có thiệt hại xảy ra là khoản tiền cơ hội phát sinh từ khoản tiền 60.000.000 đồng mà ông K đã lừa dối của ba bạn.

4. Trách nhiệm hình sự:

Hành vi của ông K còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản:

“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

1. a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đo”ạt tài sản mà còn vi phạm;
2. b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
3. c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
4. d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.
5. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
6. a) Có tổ chức;
7. b) Có tính chất chuyên nghiệp;
8. c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
9. d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

1. e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g)97 (được bãi bỏ)

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
4. a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b)98 (được bãi bỏ)

1. c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
3. a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b)99 (được bãi bỏ)

1. c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
2. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Ta xét dấu hiệu pháp lý cấu thành tội phạm của ông K:

• Mặt khách thể: Quyền sở hữu tài sản được xác định là khách thể bị xâm phạm trong trường hợp này. Bởi ông K có hành vi chiếm đoạt tài sản là 60.000.000 đồng của ba bạn- quan hệ tài sản được pháp luật bảo vệ.
• Mặt khách quan:
• Hành vi khách quan: là hành vi nguy hiểm, đe dọa gây nguy hiểm cho xã hội. Ông K bằng hành động của mình làm việc mà pháp luật hình sự cấm đó là lừa dối ba bạn về việc hợp pháp chuyển nhượng căn nhà. Rõ ràng ông K ý thức được mình không có quyền thực hiện chuyển nhượng căn nhà nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc với ba bạn, che giấu năng lực pháp luật không phù hợp của bản thân;
• Hậu quả: Hợp đồng đặt cọc được ký kết nhưng bị vô hiệu, ba bạn bị ông K chiếm đoạt 60.000.000 đồng;
• Mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả: Hành vi của ông K là cố ý lừa dối ba bạn về chủ thể, đối tượng của giao dịch dân sự nên ba bạn mới tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng căn nhà. Rõ ràng từ hành vi của ông K mới dẫn đến hậu quả hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, ba bạn mới bị chiếm đoạt 60.000.000 đồng. Hay nói cách khác, nếu ông K thành thật và minh bạch các thông tin thì ba bạn sẽ không tiến hành giao dịch và không xảy ra hậu quả nêu trên.
• Mặt chủ quan:
• Về lí trí: Ông K nhận thức được tính chất nguy hiểm cho xã hội của hành vi của mình, thể hiện ở chỗ hoàn toàn biết được khi lừa dối ba bạn, thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu, ba bạn bị thiệt hại về tài sản.
• Về ý chí: Ông K có mục đích chiếm đoạt tài sản là 60.000.000 đồng tiền đặt cọc của ba bạn nên đã thực hiện hành vi lừa dối như đã phân tích.
• Chủ thể: Ông K là người có đủ năng lực trách nhiệm hình sự và đạt độ tuổi luật định

Vậy, như đã phân tích về cấu thành tội phạm, ngoài những hậu quả pháp lý dân sự về hợp đồng vô hiệu thì ông K còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điểm c,khoản 2, Điều 174 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn và gia đình trong vụ tranh chấp này.

Xin cảm ơn.

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com