Hiện nay việc sinh sống trong những tòa nhà chung cư là một phần quan trọng của cuộc sống đô thị hiện đại. Tuy nhiên, việc quản lý và vận hành nhà chung cư đòi hỏi sự hiểu biết về quy định pháp luật và sự chuyên nghiệp. Hãy cùng Pháp lý bất động sản Bình Dương tìm hiểu về quản lý vận hành chung cư theo quy định pháp luật nhé!

1. Quản lý vận hành nhà chung cư là gì?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Có thể hiểu đơn giản quản lý vận hành nhà chung cư là lập kế hoạch, tổ chức và giám sát các hoạt động liên quan đến nhà chung cư từ các công trình xây dựng cho tới các hệ thống kỹ thuật, hạ tầng ảnh hưởng tới sinh hoạt, đời sống của cư dân tại đó. Quản lý vận hành nhà chung chư sẽ đảm bảo các quy trình đang vận hành theo một trật tự, khuôn khổ nhất định, có sắp xếp và có hệ thống, tạo cho cư dân sinh sống trong khu chung cư có được môi trường sống an toàn, tốt nhất, tối đa hóa việc khai thác giá trị bất động sản của nhà chung cư.

2. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư sẽ gồm những công việc nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD thì hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

“Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

Các công việc khác có liên quan.”

3. Công tác quản vận hành nhà chung cư

Tại khoản 1 Điều 105 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

“Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.”

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 27 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 quy định về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

“1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.

2. Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.

3. Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành;

b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

c) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.”

Như vậy, đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành. Chủ thể bị giới hạn về mặt chức năng, năng lực để quản lý vận hành nhà chung cư, nếu chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện này thì phải tiến hành thuê đơn vị khác thực hiện. Mặt khác, đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư có thể họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Xem thêm:

• Quy định về đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất SKC)
• Thủ tục Đấu giá quyền sử dụng đất mới nhất
• Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai

4. Nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc gì?

Căn cứ Điểm đ Khoản 3 Điều 13 Thông tư Thông tư số 02/2016/TT- BXD; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD, nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:

“đ) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm:

Đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không ủy thác cho đơn vị khác quản lý vận hành;

Trường hợp nhà chung cư phải có ban quản trị thì phải đề xuất mô hình hoạt động của ban quản trị, dự thảo quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị.”

5. Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi nào?

Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 14 Thông tư Thông tư số 02/2016/TT- BXD; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD, hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:

“d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.”

6. Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư

Căn cứ Điểm e và Điểm k Khoản 1 Điều 41 Thông tư Thông tư số 02/2016/TT-BXD; điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD, quy định quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư:

“e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này”.

“k) Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.”

Trên đây là nội dung thông tin Quản lý vận hành nhà chung cư của Pháp lý bất động sản Bình Dương gửi đến bạn đọc. Mọi thông tin chi tiết cần hỗ trợ pháp lý hoặc liên hệ làm việc xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi.