Hiện nay việc tranh chấp đất đai diễn ra rất phổ biến và thường xuyên tuy nhiên không phải ai cũng biết các quy trình thủ tục này để có thể bảo vệ quyền lợi của mình khi bị xâm phạm. Hiểu được những thắc mắc về vấn đề này chúng tôi xin phép cung cấp một số thông tin về Quy trình, thủ tục kiện tranh chấp quyền sử dụng đất để bạn đọc có thể tham khảo. 

Theo quy định của pháp luật, tranh chấp đất đai có thể giải quyết theo các bước: tự hòa giải, bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã; đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết; hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền

1. Hòa giải tranh chấp đất đai:

1.1. Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở

   Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật”. Theo đó, Nhà nước khuyến khích các bên có thể tự thương lượng, hoà giải hoặc thông qua hoà giải cơ sở nhưng không buộc các bên phải thực hiện cũng như kết quả hoà giải không bắt buộc các bên phải thực hiện.

1.2. Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã

   Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”. Theo quy định này, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND cấp xã để yêu cầu hoà giải. Đây là thủ tục có tính chất bắt buộc trước khi tranh chấp được khởi kiện ra toà án.

   Tuy nhiên, cần chú ý là: Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải; các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không bắt buộc hòa giải bởi các tranh chấp này không được xem là tranh chấp đất đai. 

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.3 Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

 Theo quy định tại điều Điều 236  Luật đất đai 2024 thì “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết”.

  2. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Như đã nói ở trên Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không có điều khoản riêng quy định về điều kiện khởi kiện vụ án. Tuy nhiên  Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:

– Người khởi kiện có quyền khởi kiện;

– Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc;

– Tranh chấp chưa được giải quyết;

 Phải được hòa giải tại UBND cấp xã.

3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Thứ nhất, nộp đơn khởi kiện  

Thông thường, người khởi kiện có thể nộp tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp theo thủ tục tố tụng. Khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, người khởi kiện phải đáp ứng những điều kiện sau:

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
• Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
• Tranh chấp chưa được giải quyết bằng bản án có hiệu lực của Toà án, UBND huyện, tỉnh.
• Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.

Thứ hai, sau khi hoà giải không thành thì sẽ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai. Nội dung cụ thể của hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất bao gồm những giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy định pháp luật Đất đai;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
•  Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/2003;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Các giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định cấp đất. bản án, quyết định của Tòa án… ( Trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
• Các biên bản giải quyết của cơ quan chức năng…
• Biên bản hòa giải tại xã, phường.

Thứ ba, nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai bao gồm các hình thức như: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộp đơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.

Về án phí thì Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định chi tiết án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như sau:

– Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

– Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Thứ tư, thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử:

​​Sau khi nhận được đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và hồ sơ kèm theo, nếu vụ án đáp ứng được các điều kiện khởi kiện thì thẩm phán được phân công thông báo cho người khởi kiện biết để thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan nhà nước rồi đem biên lai nộp lại cho Tòa án.

Sau khi người khởi kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính ban đầu, thẩm phán sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và gửi thông báo cho các bên liên quan để biết về việc khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai và thực hiện các thủ tục tố tụng tiếp theo để giải quyết vụ án.

Thứ năm, mở phiên Toà xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai.

Nếu trong trường hợp các bên không hoà giải được trong quá trình giải quyết tranh chấp cũng như tại phiên họp hoà giải thì Toà án mở phiên toà xét xử. 

Thứ sáu, thủ tục kháng cáo (nếu có):

Kháng cáo là hành vi tố tụng sau khi xử sơ thẩm, nếu đương sự không đồng ý với phán quyết của tòa sơ thẩm thì có yêu cầu tòa cấp trên xét xử một lần nữa theo trình tự phúc thẩm.

4. Thời hiệu khởi kiện đất đai

 Thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp luật quy định khác.

• Đối với tranh chấp dân sự mà văn bản quy phạm pháp luật có quy định về thời hiệu khởi kiện thì áp dụng thời hiệu khởi kiện được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật đó. Từ đó cho thấy:
• Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất) thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
• Đối với tranh chấp đất đai là di sản thừa kế thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

5. Dịch vụ tư vấn khởi kiện đất đai  của Pháp lý bất động sản Bình Dương

Pháp lý bất động sản Bình Dương là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, khởi kiện đất đai. Chúng tôi cam kết hỗ trợ khách hàng.

• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ cần cần thiết phục vụ cho việc giải quyết vụ án và theo yêu cầu của khách hàng;
• Tranh tụng tại phiên tòa bao gồm việc trình bày chứng cứ, hỏi, đối đáp, trả lời và phát biểu quan điểm, lập luận về đánh giá chứng cứ, tình tiết của vụ án, quan hệ pháp luật tranh chấp và pháp luật áp dụng để giải quyết yêu cầu của khách hàng trong vụ án tranh chấp đất đai.

Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Pháp lý bất động sản Bình Dương để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư liên quan khác

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn Pháp lý bất động sản Bình Dương thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đất đai sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Mời bạn tham khảo: DỊCH VỤ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI UY TÍN – NHANH CHÓNG Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Tên thương mại: Luật sư VCT) có cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai. Với sự tư vấn chuyên nghiệp đây là đơn vị có thể hỗ trợ khách hàng giải quyết các tranh chấp về đất đai một cách hiệu quả và minh bạch.

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “QUY TRÌNH, THỦ TỤC KIỆN TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.