TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI XÂY DỰNG NHÀ QUA ĐẤT HÀNG XÓM THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO? 

Chào Pháp lý Bất động sản Bình Dương, gia đình tôi mới xây xong căn nhà tọa lạc tại Phường Hòa Lợi thì gia đình hàng xóm kế bên xảy ra tranh chấp, phần đất tranh chấp có dính 10m2 sang căn nhà mà gia đình tôi mới xây dựng. Gia đình tôi không biết phải giải quyết như thế nào? Vậy Luật sư Pháp lý Bất động sản Bình Dương có thể cho tôi hỏi tranh chấp đất đai là gì? khi mới xây nhà xong  xử lý như thế nào được không ạ? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư Pháp lý Bất động sản Bình Dương rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.

Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về việc tranh chấp đất đai khi mới xây nhà xong xử lý như thế nào? Luật sư Pháp lý Bất động sản Bình Dương mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.

TRẢ LỜI:

Xin chào bạn, dựa vào những thông tin bạn đã cung cấp, Luật sư Pháp lý bất động sản Bình dương đưa ra câu trả lời cho bạn, như sau:

1.CĂN CỨ PHÁP LÝ:

Luật Đất đai 2013.

2. PHÂN TÍCH: 

THỨ NHẤT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LÀ GÌ?

Hiện nay ở Bình Dương các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai chiếm tỷ lệ cao trong tổng số vụ án được thụ lý tại Toà. 

Vậy tranh chấp đất đai là gì? 

Căn cứ Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về tranh chấp đất đai thì: 

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Các dạng tranh chấp đất đai, như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất: 

Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do 2 bên không xác định được với nhau.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng.

Đòi lại đất; tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất được chia cấp cho người khác.

Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào xây dựng vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường; lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác.

2. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất:

Việc một bên vi phạm làm cản trở tới việc thực hiện quyền; và nghĩa vụ của bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng phát sinh tranh chấp. Loại tranh chấp này thường thể hiện dưới hình thức sau:

Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 

hợp đồng chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh – quốc phòng; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng.

3. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất:

Tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp; giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm; giữa đất trồng cà phê và đất trồng cây cao su; giữa đất hương hỏa với đất thổ cư…trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai và gồm 03 dạng tranh chấp: Tranh chấp về quyền sử dụng đất; Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.

Trả lời cho câu hỏi “Đã xây dựng nhà trên phần đất tranh chấp rồi” thì luật có yêu cầu phải thông qua thủ tục hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp hay không? 

Tranh chấp đất đai khi đã xây nhà có bắt buộc phải hoà giải không là một trong những câu hỏi đặt ra đầu tiên đối với các bên hiện đang có tranh chấp. Bởi trên thực tế có rất nhiều vụ án tranh chấp đất đai nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền bắt buộc các bên trong mối quan hệ tranh chấp phải tiến hành hòa giải trước khi đưa vụ án ra Toà án xét xử.

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định, như sau:

“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải; hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được; thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải…”

Đối chiếu với trường hợp gia đình bạn như nêu trên, do chỉ biết là ranh đất giữa gia đình bạn và hàng xóm bị thay đổi và gia đình hàng xóm cho rằng bạn đã xây nhà lấn sang đất của hàng xóm là 10m2 đất và nhà bạn cho rằng là mình đã xây dựng đúng và không lấn ranh. Như vậy, giữa nhà bạn và hàng xóm đang tranh chấp ranh đất liền kề, cụ thể là đang tranh chấp 10m2 đất. Căn cứ Khoản 1 Điều 32 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 quy định về tranh chấp ai có quyền sử dụng đất trước khi đưa ra khởi kiện tại Tòa án thì bắt buộc phải thực hiện việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất tranh chấp mới có đủ điều kiện để khởi kiện ra Tòa nên trường hợp gia đình bạn bắt buộc phải hòa giải ở cơ sở khi có sự triệu tập của xã phường thị trấn nơi có đất.

Đối với trường hợp này, để giữ tình làng, nghĩa xóm pháp lý bất động sản Bình Dương xin tư vấn như sau:

Trường hợp Quyền sử dụng đất của nhà bạn và nhà xóm là sổ mới cấp, đã được đo đạc, chỉnh lý và có toạ độ tứ cận cụ thể thì bạn có thể liên hệ phòng tài nguyên môi trường nơi có đất tiến hành khôi phục lại ranh đất để xác định được nhà bạn xây có lấn qua nhà hàng xóm hay không. Nếu xây lấn qua nhà hàng xóm thì có thể thoả thuận với hàng xóm bằng cách tháo dở (nếu có thể tháo dở mà không hư hại đến kết cấu căn nhà) hoặc thoả thuận mua lại phần đất đã xây lấn. Nếu bên nhà hàng xóm đồng ý bán phần đất xây lần thì bạn có thể tiến hành đo đạc để tách hợp thửa theo quy định của pháp luật quản lý đất đai của địa phương (cụ thể ở đây là Bình Dương). Lưu ý, việc tách, hợp thửa đất cần phải tuân thủ điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Quyết định chính quyền địa phương nơi có đất. Để biết chi tiết thửa đất có tách hợp thửa được hay không, vui lòng liên hệ đến Pháp lý bất động sản Bình Dương để chúng tôi hướng dẫn cụ thể.

Trường hợp Quyền sử dụng đất của nhà bạn và nhà hàng xóm là sổ cũ, chưa có toạ độ hoặc chưa cập nhật toạ độ lên hệ thống quản lý đất đai của địa phương thì rất khó xác định. Trường hợp này cần phải đo đạc lại toàn bộ thửa đất theo hiện trạng ranh mốc thực tế để xác định diện tích của đất nhà bạn tăng hay giảm và của hàng xóm tăng hay giảm. Giải pháp này chỉ tương đối, vì hiện trạng đất có tứ cận tiếp giáp, có thể nhà bạn không lấn nhà hàng xóm mà nhà bên cạnh hoặc nhà sau lưng của nhà hàng xóm lấn chiếm.

Trường hợp nếu không hoà giải được thì các bên bắt buộc phải nộp đơn tranh chấp ra cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh đất. 

Vậy, trình tự, thủ tục để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như thế nào?

Căn cứ Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. 

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất; chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất….Thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã; phường; thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Do vậy, trường hợp gia đình bạn không hòa giải được với nhà hàng xóm, tránh gây ra hậu quả xấu là gia đình hàng xóm qua kiếm chuyện, đập phá Luật sư Pháp lý Bất động sản Bình Dương khuyên gia đình bạn nộp đơn ra xã, phường, thị trấn để yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp Xã, phường hoà giải không thành do hai bên không đồng ý thì một trong hai bên tranh chấp khởi kiện ra Toà án theo quy trình KHỞI KIỆN như sau: 

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện và nộp trực tiếp tại Tòa án. 

Bước 2: Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn và tiến hành thụ lý vụ án

Căn cứ Khoản 2 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

– Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Thụ lý vụ án

– Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

(Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)

Bước 4: Tiến hành hòa giải

Nguyên tắc tiến hành hòa giải thực hiện theo Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: 

– Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hoặc vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn.

– Việc hòa giải được tiến hành theo các nguyên tắc sau đây:

+ Tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không phù hợp với ý chí của mình;

+ Nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử

Trong vòng 01 tháng để chuẩn bị xét đơn yêu cầu, Tòa án yêu cầu bổ sung tài liệu, chứng cứ, ra các quyết định đình chỉ xét đơn, trưng cầu giám định, định giá tài sản, mở phiên tòa giải quyết việc dân sự… 

Nếu chưa có kết quả giám định, định giá tài sản thì có thể kéo dài thời gian chuẩn bị xét đơn yêu cầu nhưng không vượt quá 01 tháng.

Để có thể biết được chính xác vụ việc và hướng giải quyết cũng như quy trình, thủ tục thực hiện. Gia đình Bạn cần phải liên hệ trực tiếp với Luật sư Pháp lý Bất động sản Bình Dương để được tư vấn một cách bày bản và chính xác nhất. 

Bài viết chỉ mang tính chất tham thảo. Mọi chi tiết liên hệ Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương: