Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục khá phức tạp nên nhiều người dân không thể tự mình thực hiện và khi chuyển mục đích thường phải nộp nhiều tiền sử dụng đất, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng. Vậy khi chuyển đổi mục đích đất chúng ta cần nộp những loại phí nào ? Hãy cùng Luật sư VCT tìm hiểu qua bài viết dưới đây: 

Cơ sở pháp lý: 

• Luật đất đai 2024 
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP 
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

2. Tại sao nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao?

Nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngày càng tăng cao vì nhiều lý do, bao gồm:

1. Tăng trưởng đô thị hóa: Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, đặc biệt ở các thành phố lớn và khu vực ven đô, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích như xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, và cơ sở hạ tầng. Đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa, thường được chuyển đổi để phục vụ nhu cầu này.
2. Kinh tế phát triển: Khi nền kinh tế phát triển, các doanh nghiệp và cá nhân tìm kiếm cơ hội đầu tư mới, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Điều này thúc đẩy nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp, đất trồng lúa sang các mục đích khác như đất ở, đất thương mại hoặc công nghiệp.
3. Cải thiện chất lượng cuộc sống: Khi dân số tăng lên, nhu cầu về nhà ở và các tiện ích xã hội tăng cao. Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở giúp đáp ứng nhu cầu này, đặc biệt là ở những khu vực có mật độ dân số cao.
4. Chính sách phát triển đất đai: Các chính sách của nhà nước, như tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi đất, khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả hơn. Điều này giúp chuyển đổi đất từ mục đích sản xuất nông nghiệp sang các mục đích khác phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế và xã hội.
5. Tăng giá trị đất đai: Đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa ở các khu vực có tiềm năng phát triển, khi chuyển đổi mục đích sử dụng, có thể tăng giá trị đáng kể. Điều này là yếu tố thúc đẩy người sử dụng đất và các nhà đầu tư chuyển đổi đất để gia tăng lợi nhuận.
6. Tình trạng đất đai không hiệu quả: Đôi khi đất trồng lúa không còn hiệu quả về mặt sản xuất hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục canh tác. Việc chuyển đổi đất sang các mục đích khác có thể mang lại lợi ích kinh tế cao hơn cho người sử dụng đất.

3.Điều kiện để chuyển mục đích đất 

Theo Điều 121 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở phải được sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ khi có sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền, việc chuyển đổi này mới được thực hiện hợp pháp.

Đối với cá nhân và hộ gia đình, quyền chuyển đổi sang đất thổ cư được cấp khi có sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính và phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

4. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 2, 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức trong nước.

– UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì trong đơn xin chuyển phải ghi rõ là: Kính gửi Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

* Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

– Thành phần hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định.

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm thì người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

6. 4 loại phí phải nộp khi chuyển mục đích đất

* Tiền sử dụng đất

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

=

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

–

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

(1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

=

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích

x

Giá đất tính tiền sử dụng đất

(2) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất	=	Diện tích đất thu tiền thuê đất x Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích _____________________	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
		Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:

• Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích sử dụng: Là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê.
• Thời hạn sử dụng đất còn lại = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng – Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

(Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng, nếu không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng ≥15 ngày được tính là tròn 01 tháng; còn <15 tháng thì không tính tiền sử dụng đất)

– Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng: Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

Lưu ý: Nếu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất ≤ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

– Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Mức lệ phí sẽ được điều chỉnh tùy theo điều kiện và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương, đảm bảo sự công bằng giữa các khu vực. Cụ thể, mức thu tại các khu vực đô thị như quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương hay thị xã sẽ cao hơn so với các khu vực khác. Mức thu đối với tổ chức cũng sẽ cao hơn so với cá nhân, hộ gia đình. Mặc dù có sự khác biệt giữa các địa phương, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường dao động từ 100.000 đồng trở xuống.

* Lệ phí trước bạ

Theo Điều 3 của Nghị định 10/2020/NĐ-CP, khi tổ chức hoặc cá nhân đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, phải nộp lệ phí trước bạ.

– Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.

– Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:

– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.

– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

7. Dịch vụ tư vấn Luật đất đai của Luật sư VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải. 

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ HỒNG

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “4 KHOẢN PHÍ PHẢI NỘP KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH ĐẤT 2024″ mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.