Hiện nay, với nền kinh tế phát triển, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, Nhà nước buộc phải thu hồi đất, nhà cửa theo quy hoạch. Để ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất, Nhà nước sẽ có những chính sách bồi thường, trong đó có bồi thường đất tái định cư. Do nhu cầu thị trường, đất tái định cư hiện nay được rao bán khá nhiều, với giá khá rẻ. Vậy, có nên mua đất tái định cư không

1.Đất Tái Định Cư Là Gì?

Theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tái định cư là việc Nhà nước bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư (hoặc địa điểm khác phù hợp) cho người có đất bị thu hồi. Đồng thời, cũng có thể hỗ trợ đất ở/nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường nhưng không còn chỗ ở.

Mặc dù chưa có định nghĩa pháp lý riêng về “đất tái định cư”, nhưng có thể hiểu rằng:  Đất tái định cư là loại đất ở do Nhà nước giao/bồi thường/hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, nhằm ổn định chỗ ở và đời sống của họ.

2. Có Được Mua Bán, Chuyển Nhượng Đất Tái Định Cư Hay Không?

Dựa vào phân tích ở nội dung trước, đất tái định cư là đất ở, được Nhà nước bồi thường hoặc hỗ trợ bằng việc giao cho người có đất thu hồi sử dụng. Do đó, họ là người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật thừa nhận, có đầy đủ quyền của một người sử dụng đất thông thường. Pháp luật cũng không có bất kỳ quy định nào cấm hay hạn chế quyền của người sử dụng đất tái định cư.

Dựa vào phân tích ở nội dung trước, đất tái định cư là đất ở, được Nhà nước bồi thường hoặc hỗ trợ bằng việc giao cho người có đất thu hồi sử

dụng. Do đó, họ là người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật thừa nhận, có đầy đủ quyền của một người sử dụng đất thông thường. Pháp luật cũng không có bất kỳ quy định nào cấm hay hạn chế quyền của người sử dụng đất tái định cư.

Chính vì vậy, đất tái định cư vẫn được phép chuyển nhượng nếu có đủ các điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Cụ thể, người sử dụng đất tái định cư được thực hiện quyền chuyển nhượng đất đó khi đáp ứng các đầy đủ điều kiện nêu tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng đất tái định cư có cần phải công chứng, chứng thực không?

Vì vậy, căn cứ điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất tái định cư:

• Nếu cả hai bên là cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực;

• Nếu một bên hoặc cả hai bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (ví dụ: công ty bất động sản, sàn giao dịch), thì việc công chứng/chứng thực là không bắt buộc và do các bên thỏa thuận.

Chuyển nhượng đất tái định cư có phải đăng ký biến động?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng đất tái định cư phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất tái định cư (ngày có biến động).

3.Những rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi này cần được xem xét trên nhiều khía cạnh, bao gồm cả mặt pháp lý, giá cả, mục đích sử dụng, và đặc biệt là tình trạng hồ sơ pháp lý của thửa đất.

3.1. Trường hợp NÊN mua

Bạn nên mua đất tái định cư nếu:

• Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Được chuyển nhượng qua hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực;

• Có thể sang tên hợp pháp theo thủ tục đăng ký biến động;

• Giá cả hợp lý hơn so với đất thổ cư liền kề;

• Hạ tầng khu tái định cư tốt (đường, điện, nước…), phù hợp nhu cầu ở hoặc đầu tư.

3.2. Trường hợp KHÔNG NÊN mua hoặc cần cân nhắc kỹ

Bạn KHÔNG nên mua đất tái định cư hoặc cần rất thận trọng nếu rơi vào các trường hợp sau:

a. Đất chưa có sổ đỏ:

• Giao dịch thường được thực hiện qua hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) – tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn;

• Không thể đăng ký biến động để đứng tên;

• Không được pháp luật công nhận quyền sở hữu thực sự.

b. Chuyển nhượng “suất tái định cư”:

• Trên thực tế, nhiều trường hợp rao bán suất tái định cư chưa được giao đất (tức là “quyền được nhận đất trong tương lai”);

• Việc này không được pháp luật công nhận là đối tượng giao dịch, tiềm ẩn rủi ro mất trắng tiền nếu người bán không thực hiện đúng cam kết.

c. Đất đang bị thế chấp, kê biên, tranh chấp:

• Người mua dễ vướng vào các vụ kiện hoặc bị buộc trả lại đất;

• Không thể làm thủ tục sang tên, không thể sử dụng ổn định.

d. Mua “giấy tay”, không công chứng:

• Hợp đồng không có giá trị pháp lý;

• Không thể sang tên;

• Rất khó chứng minh quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp hoặc lừa đảo.

4. Dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai của Pháp lý bất đông sản Bình Dương

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Hồ Chí Minh. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: LẤN CHIẾM ĐẤT NÔNG NGHIỆP SẼ BỊ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO 2024

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ CÓ ĐƯỢC MUA BÁN KHÔNG?” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.