HỎI:

Chào Pháp lý Bất động sản Bình Dương. Tôi muốn mua thổ cư cho đất trồng cây lâu năm ở xã Tân Hưng, huyện Bàu Bàng thì giá và lệ phí, thủ tục như thế nào ạ. Và có 1 vấn đề nữa tôi muốn tư vấn là sổ đỏ tôi vay ở ngân hàng, tôi dùng hợp đồng công chứng thế chấp quyền sử dụng đất để thay sổ đỏ khi mua thổ cư được không? Nhờ các Luật sư tư vấn giúp tôi.

ĐÁP:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp này chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Luật đất đai 2013 không đưa ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cập đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất. Từ những đặc điểm trên, có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. vậy, cụm từ “mua thổ cư cho đất trồng cây lâu năm”  trong câu hỏi của bạn được hiểu là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư (hay còn gọi là đất ở).

Căn cứ điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp của bạn khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1. Giá, lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất tại xã Tân Hưng, huyện Bàu Bàng:

• Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

[…] b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

[…]

1. d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, điểm b, điểm c khoản này.”

Điểm b, khoản 2, Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn điểm d, khoản 2 Điều 5 nghị định 45/2014 như sau:

“[…] b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.[…]”

Trong trường hợp của bạn, đất trồng cây lâu năm được xác định là đất nông nghiệp (Theo điều 10, Luật Đất đai 2013), vì vậy cách tính giá thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo điểm b, d khoản 2, điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP như nêu trên, tức mức giá bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Cụ thể:

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

=

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

 

Giá đất Bình Dương được quy định tại Quyết định 36/2019/QĐ-UBND như sau:

• Giá đất trồng cây lâu năm tại Bàu Bàng, Bình Dương:

 

(đơn vị tính: 1000đ/m2)	Vị trí 1	Vị trí 2	Vị trí 3	Vị trí 4
Khu vực 1	170	135	110	85
Khu vực 2	145	115	95	80

• Giá đất ở tại Bàu Bàng, Bình Dương:

(đơn vị tính: 1000đ/m2)	Vị trí 1	Vị trí 2	Vị trí 3	Vị trí 4
Khu vực 1	1800	1170	990	720
Khu vực 2	1340	870	740	540

Trong đó:

1. a) Đối với nhóm đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng cây lâu năm):

– Phân loại khu vực:

+ Khu vực 1 (KV1): bao gồm: đất trên địa bàn các xã và nằm ven trục đường giao thông do Trung ương (QL) và tỉnh (ĐT) quản lý; đất trên các trục đường giao thông trên địa bàn các phường, thị trấn, đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu sản xuất, khu du lịch, khu dân cư mới.

+ Khu vực 2 (KV2): là đất trên địa bàn các xã và nằm ven các trục đường còn lại.

– Phân loại vị trí:

+ Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trong phạm vi 50 mét.

+ Vị trí 2: Thửa đất không tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trong phạm vi 100 mét hoặc phần thửa đất sau vị trí 1 cách HLATĐB trong phạm vi từ trên 50 mét đến 100 mét.

+ Vị trí 3: Thửa đất không tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trong phạm vi 200 mét hoặc phần thửa đất sau vị trí 2 cách HLATĐB trong phạm vi từ trên 100 mét đến 200 mét.

+ Vị trí 4: Thửa đất không tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trên 200 mét hoặc phần thửa đất còn lại sau vị trí 3.

1. b) Đối nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn (bao gồm đất ở)

– Phân loại khu vực:

+ Khu vực 1 (KV1): là đất trên địa bàn các xã và nằm ven trục đường giao thông do Trung ương (QL) và tỉnh (ĐT) quản lý, đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, khu sản xuất, khu du lịch, khu dân cư – đô thị mới.

+ Khu vực 2 (KV2): là đất trên địa bàn các xã và nằm ven các trục đường còn lại.

– Phân loại vị trí:

+ Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trong phạm vi 50 mét.

+ Vị trí 2: Thửa đất không tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trong phạm vi 100 mét hoặc phần thửa đất sau vị trí 1 cách HLATĐB trong phạm vi từ trên 50 mét đến 100 mét.

+ Vị trí 3: Thửa đất không tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trong phạm vi 200 mét hoặc phần thửa đất sau vị trí 2 cách HLATĐB trong phạm vi từ trên 100 mét đến 200 mét.

+ Vị trí 4: Thửa đất không tiếp giáp với đường và cách HLATĐB trên 200 mét hoặc phần thửa đất còn lại sau vị trí 3.

Với lượng thông tin mà bạn cung cấp không đủ để chúng tôi tư vấn rõ hơn về mức giá tiền mà bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Vì vậy, bạn có thể dựa vào những phân tích trên và thực tế vị trí thửa đất của bạn để tính toán.

• Hạn mức công nhận Quyền sử dụng đất ở:

Một vấn đề cần lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở là hạn mức công nhận Quyền sử dụng đất ở, có nghĩa là diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhận được Công nhận quyền sử dụng đất tối đa cho mục đích để ở. Do bạn không nêu rõ diện tích bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở (thổ cư) là bao nhiêu, nêu chúng tôi đưa ra bảng hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại Bình Dương theo khoản 2, Điều 4 Quyết định 37/QĐ- UBND về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau để bạn tham khảo:

“2. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở:

1. a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m²;
2. b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m²;
3. c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m².”

Vậy đối với xã Tân Hưng, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương thuộc trường hợp tại điểm c, khoản 2, điều 4 Quyết định 37/2014/QĐ-UBND, bạn chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tối đa 300m².

2. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể hơn được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:

Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ đến Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện (UBND huyện Bàu Bàng).

Cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này là UBND cấp huyện.

Bước 3: Xử lý hồ sơ:

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Sau khi nhận được thông báo Nộp tiền sử dụng đất của cơ quan Thuế dựa theo các phân tích tại phần “1” thì bạn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường- nơi nộp hồ sơ.

3. Có được dùng hợp đồng công chứng đất để thay sổ đỏ khi mua thổ cư không?

Theo khoản 2, Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ dùng để xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT)
• Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, pháp luật không quy định có giấy tờ nào được thay thế các loại giấy tờ trên để thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/ Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là yếu tố bắt buộc trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, bạn không thể dùng hợp đồng công chứng việc thế chấp quyền sử dụng đất để thay thế. Bạn nên thỏa thuận với ngân hàng để mượn lại Giấy chứng nhận để hoàn thiện hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn. Xin cám ơn.

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com

=============================

Công ty TNHH Pháp lý bất động sản Bình Dương

Hotline: 0967567639

Kiến thức là để chia sẻ và chúng tôi định vị mình là nhà môi giới-Tư vấn bất động sản tử tế

Pháp lý bất động sản bình dương – Tháo gỡ nút thắt cho khách hàng

Luật sư tư vấn đất đai tại Bình Dương