1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS), đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc là biện pháp được áp dụng nhiều nhất trong giao dịch chuyển nhượng (mua, bán) hoặc cho thuê nhà đất.

Theo quy định trên, đối tượng của giao dịch đặt cọc có thể là tiền hoặc tài sản khác trị giá được bằng tiền.

1.1 Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự cần đáp ứng các yêu cầu có hiệu lực

Theo quy định của BLDS thì Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định của BLDS, gồm:

(1) Chủ thể ký kết, thoả thuận: Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể ký kết, thoả thuận phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc người phát sinh quyền định đoạt theo thoả thuận với chủ sở hữu.

(2) Ý chí của Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa đối, ép buộc, nhầm lẫn.

(3) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không che dấu cho giao dịch dân sự khác. Đối với giao dịch chuyển nhượng/mua bán nhà đất thì một trong các điều kiện để giao dịch có hiệu lực là đối tượng mua bán/chuyển nhượng – Nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp, nội dung của Hợp đồng đặt cọc có nội dung đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi bất động sản đủ điều kiện (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

(4) Về hình thức của đặt cọc: Theo quy định của BLDS 2005 thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (Điều 358). Tuy nhiên, theo quy định của BLDS 2015, thì không quy định bắt buộc việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Đây là một quy định mở phù hợp với thực tế giao dịch dân sự. Tuy nhiên, đối với các giao dịch phức tạp, có thời gian kéo dài hoặc giá trị lớn thì việc ký hợp đồng đặt cọc dưới hình thức văn bản hoặc tương đương (được pháp luật thừa nhận) là cần thiết.

1.2 Một số lưu ý để tránh rủi ro trong giao dịch đặt cọc

Thứ nhất, hiểu rõ, yêu cầu chủ thể giao dịch xuất trình các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho tư cách giao dịch đặt cọc, nhận cọc. Chủ thể của giao dịch đặt cọc nên là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu uỷ quyền ký kết, thực hiện giao dịch đặt cọc, giao dịch chuyển nhượng.

Thứ hai, tìm hiểu, đánh giá, xác định rõ: Tình trạng pháp lý: Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản trên đất, quyền sử dụng đất; trạng tranh chấp hoặc bất động sản mua bán có bị hạn chế giao dịch, ví dụ: Đang là đối tượng bảo đảm cho một giao dịch dân sự khác hoặc theo bản án hoặc quyết định hành chính; Hiện trạng của bất động sản giao dịch, diện tích có đủ hay không? có thừa thiếu không? có thay đổi gì về kích thước các cạnh hay không? Phù hợp với mục đích nhận chuyển nhượng: Ví dụ: Trường hợp nhận chuyển nhượng để tách thửa thì các quy định về diện tích chia tách thửa hoặc trường hợp mua để xây dựng thì có hạn chế về chiều cao, mật độ xây dựng phù hợp với mục đích của mình hay không?

Thứ ba, Thoả thuận, quy định rõ các điều kiện của việc giao dịch; nghĩa vụ cụ thể của bên mua, bên bán; Dự liệu các tình huống phát sinh sự kiện tranh chấp hoặc sự kiện phạt cọc để làm căn cứ xử lý khi xảy ra. ví dụ: Liệt kê các tình huống cụ thể được coi là không tiếp tục mua hoặc không tiếp tục bán hoặc không tiếp tục ký kết hợp đồng để làm căn cứ phát sinh phạt cọc, chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Thứ tư, nên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc hay không công chứng hợp đồng đặt cọc. Việc đánh giá nên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc hay không tuỳ thuộc vào vị trí của bên mua hoặc bán. Thông thường, việc công chứng hợp đồng đặt cọc sẽ có lợi cho bên mua trong trường hợp giải quyết tranh chấp và hạn chế tương đối việc bên bán có thể đưa bất động sản đã đặt cọc để tham gia vào các giao dịch khác, ví dụ: Nhận cọc của người khác.

Thứ năm, Không nên ký hoặc sử dụng các hợp đồng đặt cọc được soạn theo mẫu, không phù hợp với tình huống giao dịch hoặc điều kiện giao dịch. Các hợp đồng đặt cọc được in theo mẫu của các công ty bất động sản thường áp dụng chung và không phải đúng trong mọi trường hợp. Đặc biệt, có những sự kiện đôi khi không được quy định hoặc có nhưng không rõ. Đối với các giao dịch có giá trị lớn, cần có sự chuẩn bị, tư vấn, soạn thảo kỹ lượng hợp đồng đặt cọc.

Thứ sáu, đối với các trường hợp tài sản đặt cọc không phải là tiền. Trường hợp này cần phải quy định rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong việc bảo quản, sử dụng, hoàn trả tài sản đặt cọc.

2. Những giấy tờ cần thiết khi chuyển nhượng và mua bán nhà đất

Đối với việc chuyển nhượng

Muốn thực hiện chuyển nhượng hoặc mua bán nhà đất, người chuyển nhượng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng , giao dịch theo mẫu.

Dự thảo hợp đồng (nếu có)

Bản sao giấy tờ tùy thân.

Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bộ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm: 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Những lưu ý khi chuyển nhượng hay mua bán nhà đất

Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà sở hữu bất động sản: Việc làm giấy chủ quyền sử dụng đất, nhà ở lúc đang tìm hiểu thông tin, đàm phán có thể là bản photocopy nhưng khi mua bán bạn phải kiểm tra bản chính Giấy chủ quyền; Số chứng minh thư nhân dân và người đứng trên giấy tờ đó có phải là 1 người hay không. Ngoài ra, cần xem khuôn mặt ngoài và chứng minh thư/ thẻ căn cước có phải là một không cũng là điều không thể bỏ qua. Việc xem Tính chính danh này vẫn chưa đủ. Người mua cần để môi giới xin photo một bản mang lên Phường và Tổ dân phố xem người này có đúng là người chủ thực sự nhà đất đó hay không.

Kiểm tra nhà có bị quy hoạch hay không: Việc kiểm tra này thường diễn ra trước khi đặt cọc. Vì thực tế nhiều căn nhà bán là do vướng quy hoạch. Người môi giới sẽ giúp chủ nhà điều tra các thông tin này, thường là môi giới khu vực họ sẽ nắm chắc vấn đề này nên chủ nhà cần tham khảo và lên tận Phòng Quản lý Đô thị tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch.

Cần xem xét bất động có bị chặn giao dịch chuyển nhượng: Một số bất động sản bị chặn giao dịch chuyển nhượng do vi phạm xây dựng, do chiếm dụng và tranh chấp, kiện tụng và đang bị thi hành án… và bị các phòng công chứng đưa vào dạng “cấm bán”. Nếu đặt cọc bất động sản này thì khả năng mất cọc là cao vì chủ nhà đang cố gài bẫy người mua và môi giới nhà đất.

Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc: Nếu hợp đồng đặt cọc được soạn bởi luật sư là tốt. Tuy nhiên, đầy cũng là loại văn bản không quá phức tạp nên người mua nên yêu cầu môi giới soạn và gửi cho bên mua và bên bán xem trước để thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc này. 

Hợp đồng cọc không cần thiết phải công chứng: Nhiều người mua nhà, để “chắc ăn” kéo nhau ra phòng công chứng, theo chúng tôi đây là việc thừa và tốn thêm chi phí. Hợp đồng cọc được pháp lý công nhận khi hai bên ký vào.

3. Điểm lưu ý về thế chấp nhà đất

3.1. Hình thức thế chấp tài sản

Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nêu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Vì vậy, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.

Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận. Việc công chứng, chứng thực sẽ bảo đảm an toàn về pháp lý của các giao dịch. Mặt khác, Nhà nước cần quản lý các giao dịch liên quan đến bất động sản, cho nên thế chấp bất động sản thì buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

3.2. Đối tượng của thế chấp tài sản

Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản được dùng để cầm cố. Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.

Tùy từng trường hợp, các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi các bên có thỏa thuận hoặc trong những trường hợp pháp luật có quy định.

3.3. Chủ thể của thế chấp tài sản

Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên bảo đảm hay bên thế chấp. Ngược lại, bên có quyền được gọi là bên được bảo đảm hay bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất) bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.

3.4 Nội dung của thế chấp tài sản

Thứ nhất, bên thế chấp phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Nếu tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm thì bên thế chấp phải đăng ký việc thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trước đó.

Thứ ba, nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc bị giảm sút giá trị). Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng, cho tài sản thế chấp và chỉ được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác “nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Thứ tư, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp.

Thứ năm, nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận với bên thế chấp. Neu tài sản thế chấp bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó phải trả lại tài sản cho mình

Tuy vậy, bạn cũng cần chú ý rằng trong trường hợp các bên thỏa thuận để người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba có các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015.

4.Dịch vụ tư vấn các giao dịch về hợp đồng đặt cọc, cho thuê,  mua bán, thế chấp bất động sản của Pháp lý bất động sản Bình Dương

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến đại diện tham gia tranh chấp về đất đai.

Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai và các dịch vụ tư vấn khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40/ 0939.29.65.88 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: Info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: Thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án đầu tư

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “Tư vấn các giao dịch về hợp đồng đặt cọc, cho thuê, mua bán, thế chấp bất động sản” mà Pháp lý bất động sản Bình Dương muốn gửi đến quý khách hàng. Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40/ 0939.29.65.88 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.