Hiện nay, trong các giao dịch bất động sản, các bên tham gia thường kê khai giá mua nhà, đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm số tiền thuế phải nộp. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn giá giao dịch thực tế

1. Giá đất để tính thuế được xác định như nào?

Trong chuyển nhượng, các loại thuế, phí mà các bên phải nộp bao gồm:

1.1 Thuế thu nhập cá nhân

Tại khoản Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định các thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2025, các thu nhập chuyển nhượng được miễn thuế gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
•  Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

  Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đât do UBND tỉnh ban hành)

• Thuế suất: 2% (Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025)
• Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định hoặc không ghi giá, thì sẽ áp dụng theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.

1.2 Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ, nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Mức thu lệ phí trước bạ: 0,5%
• Cách tính lệ phí trước bạ:

+ Trường hợp giá mua nhà đất cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành:

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng

+ Trường hợp giá mua nhà đất thấp hơn hoặc bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (áp dụng phổ biến đối với trường hợp tặng cho, thừa kế):

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Diện tích × Giá 1m² đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành

Trong trường hợp giá nhà, đất ghi trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá ghi trong hợp đồng. Ngược lại, nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá nhà nước, thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

Như vậy, trên thực tế, giá mua nhà đất ghi trên hợp đồng là căn cứ trực tiếp để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, giá thỏa thuận giữa các bên thường cao hơn giá Nhà nước, dẫn đến việc một số người kê khai giá thấp hơn nhằm giảm nghĩa vụ thuế, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như đã phân tích ở phần trên.

2.  Khai giá mua nhà, đất trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế bị xử lý thế nào?

Theo phân tích ở trên, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán để tính thuế và lệ phí. Tuy nhiên, nhiều bên đã cố tình ghi giá mua nhà, đất thấp hơn giá thực tế nhằm giảm bớt số thuế, lệ phí phải nộp. Hành vi này làm cho số tiền thuế đáng lẽ phải nộp bị giảm sai lệch, bị xem là một hành vi trốn thuế theo quy định của pháp luật. Tùy vào mức độ vi phạm và số tiền thuế bị thất thu, người nộp thuế có thể bị xử lý hành chính hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự.

2.1 Xử phạt vi phạm hành chính

Căn cứ điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà, đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

• Phạt tiền bằng 1 lần số tiền thuế trốn, nếu có tình tiết giảm nhẹ trở lên;

• Phạt tiền bằng 1,5 lần số tiền thuế trốn, nếu không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ;

• Phạt tiền bằng 2 lần số tiền thuế trốn, nếu có 1 tình tiết tăng nặng;

• Phạt tiền bằng 2,5 lần số tiền thuế trốn, nếu có 2 tình tiết tăng nặng;

• Phạt tiền bằng 3 lần số tiền thuế trốn, nếu có từ 2 tình tiết tăng nặng trở lên.

Ngoài mức phạt trên, người nộp thuế buộc phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Dù hết thời hiệu  xử phạt vi phạm hành chính, thì người nộp thuế vẫn phải nộp đủ số tiền thuế trốn và tiền chậm nộp (tính theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP).

2.2 Truy cứu trách nhiệm hình sự

Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), hành vi trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

a. Đối với cá nhân:

• Trốn thuế từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính hoặc đã bị kết án về hành vi trốn thuế hoặc một trong các tội liên quan và chưa được xóa án tích:
  → Bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng, hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

• Trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng, hoặc có hành vi:

  • Phạm tội có tổ chức;

  •  Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng;

  • Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;

  • Phạm tội 02 lần trở lên;

  • Tái phạm nguy hiểm.

→ Bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm.

• Trốn thuế với số tiền 1 tỷ đồng trở lên

→ Bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị:

• Phạt tiền bổ sung từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

• Cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm;

• Tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

b. Đối với pháp nhân thương mại:

• Trốn thuế từ 200 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc từ 100 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hoặc kết án và chưa xóa án tích:
  → Phạt tiền từ 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

• Trốn thuế với số tiền từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng, hoặc phạm tội có tổ chức, tái phạm nguy hiểm,…:
  → Phạt tiền từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng.

• Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên:
  → Phạt tiền từ 3 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng, hoặc bị đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 6 tháng đến 3 năm.

Ngoài ra, pháp nhân thương mại còn có thể bị:

• Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 200 triệu đồng;

• Cấm hoạt động trong một số lĩnh vực;

• Cấm huy động vốn từ 1 năm đến 3 năm.

3.  Rủi ro khi làm hợp đồng mua bán đất với giá mua nhà đất thấp hơn giá trị thực tế

– Thứ nhất, việc hai bên thỏa thuận kê khai giá mua nhà, đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm mục đích trốn thuế, đây là hành vi vi phạm pháp luật đã nêu ở mục trên.

– Thứ hai, Việc người mua bán nhà đất khai giá mua nhà, đất mua bán thấp hơn nhiều so với giá trị chuyển nhượng khi thực hiện thủ tục công chứng được xem là hành vi xác lập giao dịch dân sự giả tạo bởi vì, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng với giá trị thấp hơn giá thực tế, nhằm che giấu hợp đồng thật và trốn tránh nghĩa vụ thuế với Nhà nước (bên thứ ba), có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo..

Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được xác định như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Việc kê khai giá mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà, đất thấp hơn giá thực tế chỉ mang lại lợi ích ngắn hạn – chủ yếu là giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân mà bên bán phải nộp. Tuy nhiên, rủi ro dài hạn rất nghiêm trọng, bao gồm:

• Bên bán có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt gấp nhiều lần số tiền thuế trốn, hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự;

• Bên mua có thể bị thiệt hại tài chính lớn do không được pháp luật bảo vệ phần giá trị thanh toán thực tế vượt quá giá ghi trong hợp đồng.

Do đó, khuyến nghị mọi người khi thực hiện mua bán đất cần ghi giá mua nhà trong hợp đồng mua bán đúng với giá thực tế các bên giao dịch, điều đấy không chỉ thể hiện sự thượng tôn pháp luật mà còn giúp các bên an toàn về mặt pháp lý, tránh được những rủi ro, thiệt hại ở tương lai.