Hỏi:

Tôi có mua lô đất thuộc dự án khu nhà ở trung quân (golden future city), ở trị trấn Lai Uyên, Bàu Bàng, nay tôi muốn xây dựng nhà ở . Pháp lý bất động sản Bình Dương cho tôi hỏi nếu tôi xây dựng nhà ở trên lô đất dự án này thì cần đáp ứng những điều kiện nào?

Đáp:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến pháp lý bất động sản Bình Dương. Trường hợp này chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Xây dựng mới nhà ở hay còn gọi là phát triển nhà ở (theo khoản 9, điều 3, Luật nhà ở số 03/VBHN-VPQH 2020)

1. Yêu cầu chung đối phát triển nhà ở:

Điều 14, Văn bản hợp nhất 03/VBHN-VPQH quy định:

“1. Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế – xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ.

2. Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn.
3. Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai.
4. Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, bảo đảm việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.[…]”
5. Yêu cầu cụ thể khi xây dựng nhà ở tại đô thị đối với hộ gia đình, cá nhân:

Theo thông tin bạn cung cấp, đất của bạn thuộc thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Vì vậy đây thuộc trường hợp phát triển nhà ở tại đô thị. Vì vậy khi xây dựng nhà ở, bạn cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH 2020 Luật Xây dựng và Văn bản hợp nhất 03/VBHN-VPQH 2020 Luật nhà ở như sau:

Thứ nhất, về yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị:

– Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;

– Việc xây dựng nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng.

– Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.

Thứ hai, về đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

– Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.

– Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.

– Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, về phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

-Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở;

-Thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để xây dựng nhà ở đối với trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị, cá nhân có năng lực thực hiện xây dựng;

-Hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở.

Thứ tư, về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

– Nhà ở phải được xây dựng trên thửa đất ở có đủ điều kiện về diện tích để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

– Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở.

Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì thực hiện phá dỡ

Thứ năm, về trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc phát triển nhà ở:

– Phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Phải thực hiện các quy định về giữ vệ sinh, môi trường trong quá trình xây dựng nhà ở.

– Phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình xây dựng; trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

– Thực hiện các trách nhiệm khác khi xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, về thiết kế xây dựng nhà:

Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Thứ bảy, về Giấy phép xây dựng:

Căn cứ điểm h, khoản 2, điều 89, văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH 2020 quy định về trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:

“h) Nhà riêng lẻ quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự sán đầu tư xây dựng nhà có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước cấp thẩm quyền phê duyệt.”

Do thửa đất của bạn thuộc dự án “golden future city” thuộc quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nên nếu bạn xây dựng nhà ở dưới 7 tầng thì không cần xin giấy phép xây dựng. Thay vào đó là chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Vậy, đối với trường hợp của bạn khi xây dựng nhà ở thì phải đảm bảo các điều kiện trên, nhìn chung điều kiện quan trọng nhất là có Quyền sử dụng đất hợp pháp:

Bạn cần phải tìm hiểu cẩn thận về tính pháp lý của dự án và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp trước khi thực hiện xây dựng nhà ở. Để biết dự án có đủ điều kiện pháp lý không, bạn có thể lưu ý các vấn đề sau:

Điều kiện để một dự án đất nền có đủ điều kiện để bán:

1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

4) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

5) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Các bước để biết dự án đất nền không đủ điều kiện để bán:

Bước 1: Đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt,… ;

Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất;

 Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để chắc chắn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chứ không phải một đơn vị tư nhân nào khác;

Bước 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Bước 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không. Có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn. Xin cám ơn.

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com