Hỏi: Tôi và 3 người khác có mua và cùng đứng tên một miếng đất rộng hơn 500 mét vuông đất ở tại Phường Hiệp Thành, Thành phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương. Trên sổ hiện tại không vẽ rõ vị trí của từng người sở hữu. Nay tôi muốn tách thì cần những điều kiện gì?

1. Pháp luật quy định về đồng sở hữu đất như thế nào

Căn cứ tại Điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung theo phần như sau: 

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

 Như vậy, theo quy định nêu trên thì bạn và 03 người mua và cùng đứng tên trên đất có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung

2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Căn cứ vào quy định của pháp luật thì khi các bên đồng sở hữu có yêu cầu cung cấp chung một giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp chung và trao giấy chứng nhận cho người đại diện. Trường hợp không yêu cầu thì giấy chứng nhận sẽ cấp riêng cho mỗi người một giấy.

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, khi đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, sổ đất sẽ không thể hiện cụ thể người nào sở hữu vị trí nào, bao nhiêu m2 và góp bao nhiêu tiền mà sẽ cấp chung một sổ đất cho những người đồng sở hữu cùng đứng tên. Để tránh rắc rối và hạn chế phát sinh tranh chấp, khi có ý định mua chung đất thì các nhà đầu tư cần làm Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất thật kỹ, thể hiện hết những thoả thuận mà các bên đã bàn bạc sau khi mua.

3. Điều kiện tách thửa đồng sở hữu

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận bao nhiêu người thì những người này được xác định là có tài sản chung

Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các quyền sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy đối với trường hợp đất này thuộc đồng sở hữu thì khi thực hiện một hành vi nào đó liên quan đến đất thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu và kể cả việc tách thửa cũng không ngoại lệ ở điều kiện nêu trên.

Mặc khác, quy định này còn được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Ngoài ra để được tách thử thì diện tích thửa đất phải đáp ứng được quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

Thứ hai, như bạn đã trình bày: Đất ở tại Phường Hiệp Thành, Thành phố Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương. Căn cứ vào Quyết định 25/2017QĐ-UNBD quy định về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn Tỉnh Bình Dương  như sau:

Căn cứ vào Điều 3 Quyết định nêu trên Quy định:

1. Đất nông nghiệp:

Đơn vị hành chính	Diện tích (m2)
Tại các phường	300
Tại các thị trấn	500
Tại các xã	1.000

2. Đất phi nông nghiệp:
3. a) Đối với đất ở:

Đơn vị hành chính	Diện tích (m2)
Tại các phường	60
Tại các thị trấn	80
Tại các xã	100

1. b) Đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):

Việc tách thửa đất phi nông nghiệp được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Ngoài ra Điều 4 Quyết định 25/2017/QĐ-UND còn quy định về một số quy định cụ thể để thực hiện tách thửa cụ thể như sau:

“1. Diện tích thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu của từng loại đất tương ứng, sau khi đã trừ phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình theo quy định của pháp luật.

2. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý, đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 4m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới <20m; đảm bảo có bề rộng và chiều sâu tối thiểu 05m đối với thửa đất khi tiếp giáp với đường có lộ giới ≥20m. Trừ trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất vẫn là đất nông nghiệp thì không yêu cầu tiếp giáp đường do Nhà nước quản lý.
3. Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất là đất ở, đất phi nông nghiệp hoặc tách thửa đất ở còn phải đảm bảo tại vị trí tách thửa đã đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) phù hợp với quy hoạch xây dựng, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực.[…]”

Vì vậy, để được tách thửa bạn phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn dưới luật về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất và diện tích tách thửa tối thiểu.

Trong trường hợp diện tích đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định nêu trên, bạn muốn tách thửa quyền sử dụng đất có thể thực hiện theo trình tự thủ tục sau:

4. Thủ tục tách sổ đồng sở hữu

Căn cứ tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK
• Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp
• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hwuxu tài sản gắn liền với nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung với tài sản gắn liền với đất
• Các đồng sở hữu cung cấp giấy tờ chứng minh nhân thân (CMND, CCCD,…)
• Các giấy tờ khác khi văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu.

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất một phần thửa đất mới tách và thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền, đồng thời xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp Xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp Xã.

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, phí

Thời gian thực hiện: 15 ngày kể từ ngày văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ hợp lệ, đối với các vùng sâu, vùng xa thì có thể lên đến 30 ngày.

Cơ quan thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND xã đang có đất

Lệ phí: UNBD Tỉnh quy định tùy thuộc vào điều kiện kinh tế xã hội của địa phương đưa ra mức thu phù hợp.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Pháp lý bất động sản Bình Dương đối với trường hợp của bạn. Đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo, mong rằng sẽ giúp ích được bạn trong trường hợpnày.

Xin cám ơn!

——————————————–

#Phaplybatdongsanbinhduong

#Tuvanthutucdatdai

#Tuvantranhchapdatdai

#Tuvandautudatdai

Phaplybatdongsanbinhduong.com