PHÁP LUẬT VỀ THUÊ, MUA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ NHỮNG Ý KIẾN VỀ VIỆC CÓ HAY KHÔNG NÊN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 

Hiện nay trong bối cảnh kinh tế khó khăn, khủng hoảng từ việc suy thoái nền kinh tế thì dòng tiền từ các nguồn thu nhập bị hạn chế và sự leo thang của giá cả và nhà đất thì việc sở hữu một căn nhà hay một mảnh đất đối với các gia đình đang là vấn đề rất lớn, nhất là với đối tượng gia đình là những lao động có thu nhập thấp, thu nhập không thường xuyên, hoặc lao động tại các vùng kém phát triển. Vì thế nhiều gia đình lựa chọn thuê hoặc mua nhà ở xã hội để sinh sống để giảm tải áp lực gánh nặng về kinh tế. Ở nước ta thì nhà ở xã hội cũng là chính sách mà Đảng và Nhà nước quan tâm rất nhiều để đảm bảo cho các đối tượng cụ thể để họ có thể yên tâm cống hiến cũng như đảm bảo an sinh xã hội,..

Nhà ở xã hội là gì và Thuê mua nhà ở xã hội 

Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 giải thích, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Nhà ở xã hội được đưa ra thị trường với mục đích giúp đỡ những người có hoàn cảnh khó khăn hoặc hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng là sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, cán bộ công chức…  Vì vậy, nhà xã hội có mức giá thấp hơn nhiều so với những loại nhà ở thương mại khác.

Có thể hiểu đơn giản thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở xã hội thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% đến 50% giá trị của nhà ở thuê mua; 80-50% còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên chủ đầu tư trong một thời hạn nhất định.

Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở xã hội (thường là 05 năm) và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội đó.

Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có bản chất là sự kết hợp giữa hợp đồng thuê và hợp đồng mua bán. Có thể thấy đây là một loại hợp đồng thuê nhưng bị ràng buộc bởi những điều kiện về quyền sở hữu của tài sản sau khi hết thời hạn thuê.

Nếu hết thời hạn thuê mà người thuê quyết định mua thì hợp đồng mua bán được giao kết vào thời điểm người thuê quyết định mua. Cho đến thời điểm hợp đồng mua bán được giao kết, quyền sở hữu đối với tài sản vẫn thuộc về người cho thuê; rủi ro về tài sản vẫn do người cho thuê chịu.

Đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Ở Nước ta có quy định rất cụ thể vì thế để được mua nhà ở xã hội thì phải thỏa mãn 02 điều kiện theo luật nhà ở 2014 cụ thể là điều 49 và điều 51 Luật nhà ở.

Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây:

– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

– Hộ gia đình (HGĐ) nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

– HGĐ tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng);

– Người lao động (NLĐ) đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

– HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

(Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014).

Các đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:

– Điều kiện về nhà ở:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

– Điều kiện về cư trú:

+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;

+ Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

– Điều kiện về thu nhập:

Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:

+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

+ NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

• Để có sở hữu, sử dụng nhà ở xã hội bạn cần đáp ứng đủ điều kiện điều kiện theo luật nhà ở

Điều kiện cho thuê, bán lại nhà ở xã hội

Hiện nay, thuê mua nhà ở xã hội thể hiện được một số ưu điểm thu hút người có nhu cầu như:

– Khi hết hạn hợp đồng thuê mua, người thuê không bắt buộc phải tiếp tục mua nhà ở xã hội, chỉ cần mua khi có nhu cầu, vì thế, có thể chọn mua hoặc không sau một thời gian thuê và hiểu rõ đặc điểm của nhà cũng như khu vực;

– Không cần bỏ ra nhiều tiền ngay ban đầu, chỉ cần có tối thiểu 20%, tối đa 50% giá trị nhà ở là có thể ký hợp đồng thuê mua được nhà ở xã hội;

– Giá thuê mua hay mua nhà ở xã hội tương đối thấp do được Nhà nước hỗ trợ nên phù hợp với các cặp vợ chồng trẻ mới lập gia đình, chưa có nhiều điều kiện kinh tế hay có thu nhập thấp.

– Và hơn hết việc thuê, mua nhà ở xã hội theo Điều 62 Luật Nhà ở còn có thể bán lại khi không còn nhu cầu sử dụng sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập.

– Nhưng nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Những rủi ro khi mua lại nhà ở xã hội 

Hiện nay việc mua lại nhà ở xã hội đang được rao bán mua bán tràn lan trên nhiều kênh thông tin khác nhau kèm theo đó là những rủi ro có thể xảy ra.

Thứ nhất: Việc nhà ở xã hội chỉ được bán khi mà đã thanh toán đủ hết tiền mua cũng như tiền thuê trong thời hạn ít nhất 5 năm, sẽ gây ra rủi ro về vi phạm đối với thời hạn mua bán không đủ điều kiện theo Luật và quy định về mua bán nhà ở xã hội. Tức là chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận

Thứ 2: Cần phải có sự rõ ràng cũng như thông báo cụ thể về xác nhận đủ 5 năm thời hạn đã thanh toán hết đối với chủ đầu tư sẽ làm mất thời gian hơn. 

Thư 3: Về đối tượng thuê, mua lại nhà ở xã hội,nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân dễ dẫn đến việc giá bán không được cao 

 Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi về vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, những quy định. Hơn hết, lời khuyên đưa ra là nếu có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội và để tránh các rủi ro thì chúng ta cần phải tìm hiểu luật, kiểm tra rõ ràng các thông tin của chủ đầu tư, cũng như căn nhà để tránh các rủi ro không đáng có. Mọi thông tin cần tư vấn cụ thể xin vui lòng liên hệ chúng tôi để tư vấn