Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, đánh dấu những thay đổi quan trọng trong việc quản lý và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản . Bài viết này Pháp lý bất động sản Bình Dương sẽ tóm tắt những quy định chính về Sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

1. Sàn giao dịch bất động sản là gì?

Sàn giao dịch bất động sản là một trong những hình thức Kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này.”

2. Lịch sử hình thành Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam:

Giai đoạn trước năm 2007:

Sự xuất hiện của các “tiền thân” của sàn giao dịch bất động sản như Công ty địa ốc của Ngân hàng ACB tồn tại trong giai đoạn từ năm 1993 – 2013 hoặc Sàn giao dịch bất động sản của Công ty địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn  (RESCO) được thành lập vào năm 1997.

Giai đoạn này chưa có khái niệm pháp lý về Sàn giao dịch bất động sản và bị nhầm lẫn với công ty môi giới bất động sản hoặc công ty kinh doanh địa ốc.

Giai đoạn 2007-2015:

Ngày 19/06/2006 với sự kiện Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007 đã tạo khung pháp lý an toàn cho Sàn giao dịch bất động sản.

Khoản 5 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã định nghĩa: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Bên cạnh đó, khoản 1 và khoản 2 Điều 11 Luật này cũng xác định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải công khai thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng.

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006:

“Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.

2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.”

Các quy định trên đã làm cho các nhà đầu tư bỏ hàng loạt nguồn vốn vào các Sàn giao dịch bất động sản. Trong giai đoạn này, đã có hàng ngàn Sàn giao dịch bất động sản được thành lập và đi vào hoạt động tại Việt Nam.

Giai đoạn 2015 – đến trước ngày 01/01/2025:

Ngày 26//11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015.

Theo quy định tại Luật KDBĐS năm 2014, kể từ ngày 01/07/2015, các bất động của các chủ đầu tư không bắt buộc giao dịch thông qua Sàn giao dịch bất động sản như giai đoạn trước, các chủ đầu tư được quyền tự quyết định việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của mình có thông qua Sàn giao dịch bất động sản hay không.

Bên cạnh đó, Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản dưới luật thi hành đạo luật này cũng đã chuẩn hóa các điều kiện thành lập Sàn giao dịch bất động sản với chuẩn diện tích của mỗi Sàn giao dịch bất động sản phải đạt tối thiểu 50m2, địa điểm giao dịch của Sàn giao dịch bất động sản phải ổn định ít nhất 12 tháng, người đại diện theo pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản và người quản lý điều hành Sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm chính về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản phải tham gia vào việc phòng, chống rửa tiền theo quy định tại Luật Phòng chống rửa tiền năm 2012 (hiện tại là Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022); định kỳ hàng tháng, Sàn giao dịch bất động sản phải có trách nhiệm báo cáo cho Sở Xây dựng địa phương về tình hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản,…

Do vậy, trong giai đoạn này hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra trên các Sàn giao dịch bất động sản không sôi nổi như giai đoạn trước nhưng điều này thể hiện tinh thần tự do giao dịch của các bên mua bán mà không thông qua một bên thứ ba. Đồng thời cũng loại bỏ được những tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực thông qua chế độ báo cáo của các Sàn giao dịch bất động sản.

Từ 01/01/2025:

Trên tinh thần kế thừa, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định tương tự như Luật năm 2014. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định chi tiết và chặt chẽ hơn về Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, quy định thêm Nguyên tắc tổ chức và hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản, Sàn giao dịch bất động sản điện tử,…

3. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản:

Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản như sau:

– Sàn giao dịch bất động sản hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 của Luật này.

“Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.

2. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.

3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.”

– Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.

– Được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

– Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động theo Luật này.

– Sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật này, Luật Giao dịch điện tử và quy định của pháp luật có liên quan.

4. Điều kiện thành lập Sàn giao dịch bất động sản:

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản:

– Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh nghiệp;
• Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

– Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 của Luật này.

“Điều 54. Thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này.
2. Tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh nghiệp và phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động.
3. Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này.”

– Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.

– Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

5. Các hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản:

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản gồm:

• Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định về môi giới bất động sản theo Luật này.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
• Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trên Sàn giao dịch bất động sản:

(1) Quyền và nghĩa vụ của Sàn giao dịch bất động sản:

Quyền của sàn giao dịch bất động sản:

• Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
• Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên.
• Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra,
• Quyền khác theo hợp đồng.

Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản:

• Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
• Niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết, cung cấp.
• Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho khách hàng.
• Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
• Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng năm.
• Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật.
• Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

(2) Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia giao dịch bất động sản trên Sàn giao dịch bất động sản:

Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:

• Được yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
• Ký kết hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
• Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
• Quyền khác theo hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

• Thực hiện nội quy của sàn giao dịch bất động sản;
• Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Trên đây là những quy định về SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023.

Xem thêm: Tìm hiểu về môi giới bất động sản, mức hoa hồng môi giới bất động sản là bao nhiêu?