Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc nắm rõ các loại thuế và phí liên quan là vô cùng quan trọng để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi và hợp pháp. Việc này không chỉ giúp bên mua và bên bán hiểu rõ về các khoản chi phí phải đối mặt mà còn đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Hãy cùng tìm hiểu về những loại thuế và phí mà bên mua và bên bán cần chú ý khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dùng để thực hiện các công việc sau:

– Thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai:Giấy chứng nhận là điều kiện cần để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất. Ví dụ, khi vay ngân hàng, sổ đỏ thường được dùng để thế chấp.

– Đăng ký biến động đất đai:Khi có sự thay đổi về thông tin đất đai (như chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi chủ sở hữu, tách thửa, hợp thửa), giấy chứng nhận được sử dụng để cập nhật thông tin tại cơ quan nhà nước.

– Giải quyết tranh chấp đất đai:Trong các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng để cơ quan tài phán xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp.

– Xác định nghĩa vụ tài chính:Giấy chứng nhận là cơ sở để tính toán và thực hiện các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế sử dụng đất, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, hoặc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

– Tạo điều kiện cho quản lý nhà nước:Giúp cơ quan nhà nước quản lý quỹ đất, theo dõi việc sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch và pháp luật.

Lưu ý:

• Giấy chứng nhận cần được lưu giữ cẩn thận, vì đây là tài liệu quan trọng. Nếu mất, người sử dụng đất có thể làm thủ tục cấp lại tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Để đảm bảo quyền lợi, khi thực hiện giao dịch đất đai, cần kiểm tra tính pháp lý của giấy chứng nhận (ví dụ: xem có bị thế chấp, tranh chấp hay không) thông qua văn phòng công chứng hoặc cơ quan quản lý đất đai.

 

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất của mình cho một cá nhân, tổ chức khác thông qua hợp đồng được lập theo quy định pháp luật.

Sau khi chuyển nhượng, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển từ người này sang người khác, và bên nhận chuyển nhượng được cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Quá trình chuyển nhượng phải tuân thủ các quy định về pháp lý, bao gồm việc lập hợp đồng, công chứng/chứng thực, và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.”

Như vậy, người sử dụng đất được thực hiện việc chuyển nhượng cho người khác, tuy nhiên cần phải đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

4. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần nộp các loại thuế, phí nào?

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.

4.1. Lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 2 Điều 1 Nghị định 175/2025/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:

1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
2. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có).

– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, đất (đất gắn liền với nhà, tài sản trên đất không tách riêng giá trị đất) cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng mua bán nhà, đất.

4.2. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ quy định Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất

Trong đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo thảo thuận trong hợp đồng, trương giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sử dụng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Thuế suất sẽ được xác định là 2% tùy từng trường hợp.

*Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh chị em ruột với nhau.

4.3. Phí công chứng, chứng thực

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2025 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Do đó, sẽ phải tốn thêm khoản lệ phí công chứng theo quy định.

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể:

4.4. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.

4.5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.

Trên đây, Pháp lý bất động sản Bình Dương vừa phân tích các quy định liên quan đến “Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần nộp các loại thuế, phí nào?”. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay Pháp lý bất động sản Bình Dương để được giải đáp nhanh chóng nhất nhé!

>>Xem thêm:

1. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHÂN LÔ, BÁN NỀN TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở
2. PHÂN BIỆT SỔ HỒNG, SỔ ĐỎ, SỔ XANH, SỔ TRẮNG