Chào pháp lý bất động sản Bình Dương, tôi có câu hỏi liên quan đến tranh chấp Quyền sử dụng đất do mua đất bằng giấy viết tay, rất mong được Quý luật sư giải đáp.

Năm 2004 tôi có mua một mảnh đất 30.000m² để trồng cây cao su từ hộ bà “….Lâm” ở xã Long Hòa, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương với giá là 30 triệu đồng, đất có sổ đỏ đứng tên hộ bà Lâm, được cấp vào năm 2001. Khi mua, tôi và tất cả các thành viên hộ gia đình gồm chồng và các con bà Lâm cùng ký tên trên giấy viết tay.

Kể từ khi mua đất thì tôi canh tác trồng cây cao sucho đến nay, hiện nay vợ, chồng bà Lâm đã mất, các con bà Lâm cũng làm ăn xa và không còn sinh sống ở địa phương.

Tuy nhiên, ngày 6 tháng 8 năm 2022 tôi có nhận được Giấy triệu tập của Toà án huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương triệu tập tôi liên quan đến việc con bà Lâm kiện tranh chấp đòi tôi trả lại đất.

Luật sư cho tôi hỏi là tôi có bị mất đất không? Vì tôi mua đất là hợp pháp và đã sử dụng ổn định từ năm 2004 cho đến nay. Cho tôi hỏi thêm là nếu tôi muốn làm sổ đất thì trình tự thủ tục sẽ như thế nào, xin Luật sư giải đáp giúp.

Tôi xin chân thành cảm ơn./.

1. Bài viết dựa trên các cơ sở pháp lý sau:

– Luật đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003;

– Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai ngày 15 tháng 05 năm 2014.

1. Phân tích
2. Giấy mua bán đất viết tay năm 2004 có hợp pháp hay không?

Căn cứ tại điểm b, khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

Với căn cứ pháp luật nêu trên, năm 2004 bạn mua mảnh đất 30.000m² với giá 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) ở xã Long Hòa, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương bằng giấy viết tay. Vì bạn không nói rõ là có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền hay không nên tôi sẽ chia trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Giấy mua bán đất có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ bà Lâm gồm: chồng bà Lâm, bà Lâm và các con đã ký kết có công chứng, chứng thực đúng quy định của Luật đất đai 2003. Bạn đã sử dụng đất từ đó đến nay ổn định, lâu dài và được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận, vì vậy việc con bà Lâm kiện bạn đòi lại đất là không có cơ sở.

Trường hợp 2: Giấy mua bán đất không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

Với giấy mua bán đất này không phù hợp về mặt hình thức với quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên bạn đã mua mảnh đất này với giá 30.000.000 đồng đã hoàn thành xong nghĩa vụ, và phía gia đình bà Lâm đã giao đất cho bạn sử dụng trồng cây cao su từ 2004 cho đến nay ổn định lâu dài.

Để chứng minh cho việc hộ gia đình bà Lâm đã đưa đất cho bạn và bạn đã đưa tiền cho hộ bà Lâm bằng cách làm đơn xác nhận ở phường, xã nơi có đất để xác nhận bạn đã sinh sống và trồng trọt trên mảnh đất này từ 2004 đến nay ổn định, lâu dài, không có tranh chấp.

Đồng thời, thời điểm giao tiền bạn có ký kết giấy giao nhận tiền và đất hay không, nếu không thì bạn phải tìm những người làm chứng cho sự việc năm đó để có thêm chứng cứ. Với toàn bộ bằng chứng, chứng cứ căn cứ tại khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Với căn cứ pháp luật nêu trên Tòa án vẫn công nhận giao dịch đó của bạn và gia đình bà Lâm vì đã hoàn thành ít nhất 2/3 nghĩa vụ bạn làm đơn yêu cầu phản tố yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2004. Cụ thể tôi sẽ đưa ra bản án của Tòa án cấp cao tại Hà Nội về mua bán đất bằng giấy tay được Tòa án công nhận là bản án số 98/2019/DS-PT ngày 25/07/2019 về yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp 1: Nếu như bạn không có GCNQSDĐ gốc thì sau khi đã được Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết ra bản án thì căn cứ tại khoản 3, Điều 100 Luật đất đai 2013 “Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”

Căn cứ pháp luật nêu trên thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án có thẩm quyền.

Trường hợp 2: Nếu như bạn có GCNQSDĐ thì đăng ký biến động theo khoản 5, Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về Hồ sơ nộp cơ quan quản lý đất đai cấp huyện gồm:

“Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, bao gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các loại giấy tờ gồm: Biên bản hòa giải thành (trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật; văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp, góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp, góp vốn và văn bản bàn giao tài sản thế chấp, góp vốn theo thỏa thuận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

…”

với căn cứ pháp luật nêu trên khi bạn đi nộp Hồ sơ cấp GCNQSDĐ gồm:

1. đơn đăng ký biến động
2. GCNQSDĐ gốc
3. Bản án có hiệu lực của Tòa án

Trên đây là toàn bộ bài tư vấn của chúng tôi dựa trên các thông tin bạn đưa ra, rất mong giúp ích được vấn đề bạn gặp phải.

Nếu còn vướng mắc vui lòng liên hệ số điện thoại 0971.17.4040 để được giải đáp