Trong đời sống thực tiễn, việc cá nhân không thể trực tiếp thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản vì nhiều lý do như đang ở nước ngoài, bận công tác, vấn đề sức khỏe, hoặc đơn giản là không am hiểu pháp lý… là điều thường xuyên xảy ra. Trong những trường hợp này, việc lập văn bản ủy quyền để nhờ người khác đại diện thực hiện thay các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nhà đất… trở thành một giải pháp thuận tiện và hợp pháp.

Tuy nhiên, nếu không nắm rõ quy định pháp luật, hoạt động ủy quyền này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Không ít trường hợp đã phát sinh hậu quả nghiêm trọng: hợp đồng bị tuyên vô hiệu, giao dịch không được công chứng hợp pháp, phát sinh tranh chấp giữa bên ủy quyền và bên thứ ba, thậm chí dẫn đến mất quyền sở hữu tài sản mà người ủy quyền không hay biết. Nhiều người vẫn chủ quan cho rằng chỉ cần lập giấy ủy quyền là đủ, mà không lường trước những ràng buộc pháp lý về hình thức, nội dung, phạm vi, thời hạn và năng lực của người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật công chứng.

Theo Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Cụ thể hơn, Điều 562 quy định hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. 

Trong bối cảnh các giao dịch bất động sản thường mang giá trị lớn, phức tạp và chịu sự điều chỉnh bởi nhiều đạo luật chuyên ngành, việc ủy quyền lại càng cần sự cẩn trọng để tránh sai sót trong quy trình hoặc lạm quyền từ phía người được ủy quyền. Về mặt pháp lý, bất động sản – theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 – bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng; và những tài sản khác theo quy định pháp luật. Do đó, khi một người ủy quyền cho người khác xác lập giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, hoặc tài sản gắn liền với đất, thì đây được xác định là ủy quyền tham gia giao dịch bất động sản.

Luật Đất đai 2024 tại Điều 27 quy định rõ các loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 (Điều 11) liệt kê các loại giao dịch nhà ở như: bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Từ những căn cứ pháp lý trên, có thể thấy rằng việc ủy quyền trong giao dịch bất động sản không chỉ phổ biến mà còn rất đa dạng về nội dung. Tuy nhiên, để việc ủy quyền phát huy hiệu quả và bảo đảm an toàn pháp lý cho bên ủy quyền, người thực hiện cần lưu ý nhiều yếu tố – từ hình thức văn bản, thẩm quyền công chứng, nội dung ủy quyền đến giới hạn và thời hạn thực hiện quyền.

Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành và đưa ra những lưu ý quan trọng trong quá trình ủy quyền tham gia giao dịch bất động sản, giúp các bên tham gia hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó chủ động phòng ngừa các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.

Thứ nhất, chủ thể tham gia giao dịch ủy quyền

Một là, chủ thể ủy quyền: là cá nhân hoặc pháp nhân có quyền xác lập giao dịch liên quan đến bất động sản. Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm: chủ thể tham gia phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. 

Việc xác minh là chủ thể hợp pháp đối với bất động sản đem ra giao dịch thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc các giấy tờ hợp pháp tương đương theo quy định pháp luật. Trừ một số trường hợp đặc biệt mà người ủy quyền chưa có giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền định đoạt tài sản hoặc được phép lập hợp đồng ủy quyền, như:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, nhưng chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
• Trường hợp ủy quyền liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023.

Ngoài ra, cần phân biệt:

• Trường hợp ủy quyền để chuyển nhượng, bán tài sản: người ủy quyền phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó.
• Trường hợp ủy quyền để nhận chuyển nhượng hoặc nhận chuyển giao tài sản: người ủy quyền phải có quyền thực hiện giao dịch tương ứng, chẳng hạn như đang là bên nhận chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán đã ký kết trước đó.

Hai là, bên được ủy quyền: Bên được ủy quyền có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, nhưng đều phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự, tương ứng với giao dịch được ủy quyền.

Căn cứ tại Khoản 3 Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.”

a) Đối với cá nhân

Cá nhân được ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, theo các điều từ 19 đến 24 Bộ luật Dân sự 2015. Có nghĩa:

• Người từ đủ 18 tuổi trở lên, có khả năng nhận thức và làm chủ hành vi,
• Việc ủy quyền cho người chưa thành niên hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là không có giá trị pháp lý, trừ khi pháp luật có quy định riêng và có người đại diện theo pháp luật phù hợp.

b) Đối với pháp nhân

Pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự, được quy định tại Khoản 1 Điều 86 Bộ luật Dân sự 2015:

“Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Tức là pháp nhân cần được thành lập hợp pháp, hoạt động đúng mục tiêu ngành nghề và có người đại diện hợp pháp để thay mặt thực hiện quyền được ủy quyền.

Lưu ý rằng: Không phải mọi cá nhân hoặc pháp nhân đều có thể trở thành bên được ủy quyền trong giao dịch bất động sản. Ví dụ:

• Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, người nước ngoài không thuộc nhóm “người sử dụng đất” tại Việt Nam. Do đó, họ không thể là bên nhận ủy quyền để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Đối với giao dịch về nhà ở, Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 quy định người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một số trường hợp nhất định, như mua căn hộ chung cư trong dự án được phép bán cho người nước ngoài, và không có quyền sở hữu đất ở. Vì vậy, việc ủy quyền cho hoặc từ người nước ngoài cần xem xét kỹ tính pháp lý, đặc biệt là phạm vi và nội dung ủy quyền.
• Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định các chủ thể này chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc họ không thể tùy ý nhận ủy quyền đại diện trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai nếu không đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật chuyên ngành.

Thứ hai, Bản chất của ủy quyền là không mất quyền định đoạt

Về bản chất, ủy quyền là việc một bên nhân danh bên còn lại để thực hiện hành vi dân sự trong phạm vi đã được thỏa thuận. Việc xác lập hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh hậu quả pháp lý dẫn đến mất quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hoặc quyền định đoạt đối với tài sản của bên ủy quyền. Trừ khi có thỏa thuận cụ thể, bên ủy quyền vẫn giữ đầy đủ các quyền này.

Tại Điều 567 Bộ luật dân sự quy định:

Điều 567. Nghĩa vụ của bên ủy quyền 

1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc. 
2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. 
3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao. 

Như vậy, bên được ủy quyền chỉ được phép thực hiện các giao dịch trong phạm vi ủy quyền đã xác lập, không mặc nhiên có quyền thực hiện các hành vi ngoài phạm vi hoặc trái với ý chí của bên ủy quyền. TTuy nhiên, trên thực tế, đã có nhiều trường hợp bên được ủy quyền lợi dụng giấy ủy quyền để tự ý chuyển nhượng, thế chấp hoặc định đoạt tài sản trái với ý chí của bên ủy quyền. Việc này không chỉ tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn mà còn có thể dẫn đến tranh chấp, tổn thất nghiêm trọng nếu bên ủy quyền không có cơ chế giám sát hoặc quy định rõ ràng về giới hạn và nội dung của việc ủy quyền.

Thứ ba, mục đích của giao dịch

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không hiếm trường hợp các bên lợi dụng hình thức hợp đồng ủy quyền để hợp thức hóa việc chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản, đặc biệt là đối với những trường hợp tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch hoặc nhằm tránh nghĩa vụ pháp lý.

Theo quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là hợp đồng dân sự được xác lập dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện của các bên, trong đó bên được ủy quyền thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền. Pháp luật không giới hạn loại công việc có thể được ủy quyền, và trong một số trường hợp, bên được ủy quyền còn có nghĩa vụ hoàn trả tài sản, lợi ích có được cho bên ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật.

Từ tính linh hoạt như trên, nhiều chủ thể đã khai thác tối đa quy định để “lách luật”, điển hình là việc dùng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể:

• Bên bán ký hợp đồng ủy quyền (có công chứng, chứng thực) cho bên mua “toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt” đối với bất động sản;
• Đây là hình thức ngụy trang cho một giao dịch mua bán mà chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc không thể thực hiện ngay tại thời điểm đó;
• Các bên thực hiện ủy quyền nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng thật, chờ đủ điều kiện mới làm thủ tục chính thức.

Hợp đồng này hoàn toàn có căn cứ vô hiệu do giả tạo vì theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo 

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. 
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Giả tạo trong trường hợp này có nghĩa là trường hợp giao dịch này thể hiện ra bên ngoài nhưng giao dịch này không có thật, mục đích là bản chất đây là mua bán, chứ không phải ủy quyền.

Để hiểu rõ hơn, ta nghiên cứu qua một bản án sau: tại Bản án số 24/2023/DS-PT ngày 16/01/2023 về yêu cầu vô hiệu hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tỉnh Long An. Nội dung như sau:

Tại Bản án số 24/2023/DS-PT ngày 16/01/2023 của TAND tỉnh Long An, tranh chấp xảy ra giữa bà Nguyễn Thị A (bên ủy quyền) và bà Lê Thị Ngọc B (bên được ủy quyền) liên quan đến quyền sử dụng hai thửa đất. Mặc dù bà A chỉ ký hợp đồng ủy quyền cho bà B, nhưng thực tế hai bên có thỏa thuận vay tiền và ngầm định đó là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, bà B nhân danh bên ủy quyền tiến hành chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba.

Tòa án xác định đây là giao dịch giả tạo, vì mục đích thật sự là chuyển nhượng tài sản, nhưng lại sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu. Hệ quả là toàn bộ chuỗi giao dịch phát sinh từ hợp đồng giả tạo cũng bị tuyên vô hiệu.

Khi thực hiện giao dịch bất động sản thông qua hình thức ủy quyền, các bên cần:

• Xác lập rõ ràng mục đích thực tế của giao dịch;
• Tránh việc dùng ủy quyền để hợp thức hóa giao dịch chuyển nhượng trái pháp luật;
• Cẩn trọng với hậu quả pháp lý, bởi giao dịch giả tạo có thể bị tuyên vô hiệu toàn bộ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi và trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan.

Thứ tư, Hình thức của Hợp đồng ủy quyền

Hình thức của giao dịch dân sự là một trong những điều kiện có hiệu lực nếu được pháp luật quy định. Căn cứ khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp luật có quy định về hình thức, thì hình thức trở thành điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực.

Bên cạnh đó khoản 1 Điều 119 Bộ luật dân sự 2015, Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. 

Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc ủy quyền liên quan đến bất động sản thường buộc phải thể hiện bằng văn bản nhằm đảm bảo tính xác thực, có căn cứ rõ ràng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Ở hình thức bằng văn bản có thể hiện dưới dạng “Hợp đồng ủy quyền” hay “Giấy ủy quyền” . Điểm khác nhau giữa hai hình thức này là hợp đồng ủy quyền phải có đầy đủ hai bên ký nhưng giấy ủy quyền chỉ cần người ủy quyền ký là đủ. Pháp luật dân sự quy định hình thức tồn tại của quan hệ ủy quyền là hợp đồng ủy quyền, không quy định về “giấy ủy quyền” tuy nhiên hình thức này vẫn được chấp nhận trong thực tiễn nếu tuân thủ đúng theo quy định tại Nghị định 23/2015/NĐ-CP (về chứng thực chữ ký). Theo quy định này, giấy ủy quyền được chấp nhận chứng thực nếu thuộc trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Như vậy, giấy ủy quyền thường chỉ nhằm giải quyết các công việc đơn giản, mang tính hành chính – dân sự và không phát sinh tranh chấp phức tạp. Mặc dù không được quy định trực tiếp trong Bộ luật Dân sự nhưng giấy ủy quyền vẫn tồn tại như một hình thức giao dịch hợp pháp trong thực tiễn thông qua hoạt động chứng thực chữ ký theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

Vậy nên khi thực hiện ủy quyền liên quan đến bất động sản hoặc các giao dịch dân sự có giá trị pháp lý cao, các bên nên lập hợp đồng ủy quyền bằng văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật để đảm bảo hiệu lực và hạn chế rủi ro phát sinh tranh chấp. Trường hợp ủy quyền cho các công việc hành chính đơn giản, không có thù lao hay nghĩa vụ bồi thường, các bên có thể sử dụng giấy ủy quyền có chứng thực chữ ký theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, người ủy quyền cần cân nhắc kỹ lưỡng phạm vi ủy quyền và tính chất của giao dịch để lựa chọn hình thức phù hợp, tránh hậu quả pháp lý không mong muốn.

Thứ năm, lưu ý về tính tự nguyện trong công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền

Theo khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.” 

Điều này có nghĩa, chỉ khi pháp luật bắt buộc thì giao dịch mới phải công chứng hoặc chứng thực. Đối với các hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch bất động sản, hiện nay pháp luật chưa quy định cụ thể bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, việc công chứng, chứng thực trong trường hợp này là quyền lựa chọn và hoàn toàn mang tính tự nguyện của các bên.

Tuy nhiên, dù không bắt buộc, việc thực hiện công chứng, chứng thực vẫn mang lại nhiều lợi ích pháp lý thiết thực. Cụ thể, văn bản đã được công chứng, chứng thực thường có giá trị chứng cứ cao hơn, giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp và tạo sự an tâm cho các bên khi thực hiện giao dịch. Theo khoản 2 Điều 6 Luật Công chứng năm 2024, “văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.” Điều này cho thấy vai trò và giá trị thực tiễn đáng kể của hoạt động công chứng, chứng thực trong việc đảm bảo hiệu quả pháp lý và thủ tục hành chính sau này.

Tuy vậy, cũng cần nhấn mạnh rằng việc nhầm tưởng công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc để hợp đồng ủy quyền có hiệu lực có thể dẫn đến phát sinh những thủ tục không cần thiết, kéo theo chi phí không đáng có và làm phức tạp hóa quá trình thực hiện giao dịch dân sự. Vì vậy, các bên cần cân nhắc kỹ lưỡng, hiểu đúng về tính chất tự nguyện của hoạt động công chứng, chứng thực để lựa chọn phù hợp với nhu cầu và hoàn cảnh thực tế của mình.

Thứ sáu, thời hạn thực hiện công việc ủy quyền

Thời hạn thực hiện công việc ủy quyền là nội dung quan trọng và cần được ghi nhận cụ thể trong văn bản ủy quyền. Tại Điều 563 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.” Sau thời điểm ủy quyền chấm dứt, bên được ủy quyền trước đó không còn quyền đại diện nữa. Pháp luật quy định về thời hạn ủy quyền để tránh trường hợp bên được ủy quyền lạm dụng sự ủy quyền để thực hiện các giao dịch nằm ngoài ý chí của bên ủy quyền.

Việc xác định thời điểm bắt đầu ủy quyền đôi khi gây nhầm lẫn nếu không có quy định rõ trong hợp đồng. Về mặt pháp lý, thời điểm xác lập quan hệ ủy quyền chính là khi các bên đã đạt được sự đồng thuận và giao kết hợp đồng. Trong khi đó, thời điểm chấm dứt ủy quyền được quy định cụ thể tại Điều 589 Bộ luật Dân sự, bao gồm các trường hợp: hết thời hạn ủy quyền, công việc đã hoàn thành, một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, hoặc khi một trong hai bên chết, bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết.

Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 140 Bộ luật dân sự, đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp sau đây: 

• Theo thỏa thuận; 
• Thời hạn ủy quyền đã hết; 
• Công việc được ủy quyền đã hoàn thành; 
• Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; 
• Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại; 
• Người đại diện không còn đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 134 của Bộ luật dân sự; 
• Căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Do đó, việc thỏa thuận rõ ràng về thời hạn là cần thiết để tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện. Việc gắn thời hạn ủy quyền với một giao dịch cụ thể khác nên được cân nhắc kỹ, vì có thể làm phát sinh mâu thuẫn với các quy định hiện hành nếu không được thể hiện đúng cách.

Thứ bảy, lưu ý về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Tại Điều 569 Bộ luật ghi nhận về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền 

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt. 
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên trong hợp đồng ủy quyền được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, tuy nhiên cần tuân thủ một số điều kiện nhất định. Tuy nhiên, nếu hợp đồng ủy quyền đã được công chứng, chứng thực, việc chấm dứt hoặc hủy bỏ không thể đơn phương thực hiện như với hợp đồng thông thường. Tại khoản 1 Điều 53 Luật Công chứng 2024 quy định:

Điều 53. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch 

1. Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
   Việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ văn bản là hành vi pháp lý đơn phương được thực hiện khi có yêu cầu của người đã ký kết văn bản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy, việc công chứng chấm dứt, hủy bỏ văn bản là hành vi pháp lý đơn phương và chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng đó. Tuy nhiên việc hủy bỏ và đơn phương là hai khái niệm khác nhau, hậu quả giải quyết được quy định tại Điều 427, 428 Bộ luật dân sự 2015. Trên thực tế, ngay cả khi một bên đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và đã lập hợp đồng mới, công chứng viên vẫn có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng cũ chưa được xử lý triệt để trên hệ thống công chứng (theo điểm đ khoản 2 Điều 18 Luật Công chứng 2024). Điều này cho thấy tính ràng buộc và hệ quả thực tiễn của việc công chứng hợp đồng ủy quyền mà các bên cần đặc biệt lưu ý.

Cuối cùng, tránh xung đột lợi ích trong giao dịch ủy quyền

Theo khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, một cá nhân hoặc pháp nhân có thể đại diện cho nhiều chủ thể khác nhau, tuy nhiên không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình, hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện. Quy định này nhằm phòng ngừa và ngăn chặn xung đột lợi ích giữa các bên liên quan trong quan hệ ủy quyền.

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, điều này đặc biệt quan trọng. Bên được ủy quyền không thể đồng thời là một trong các bên chủ thể còn lại của giao dịch (ví dụ: vừa đại diện bên bán, vừa là bên mua). Hành vi này không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn tiềm ẩn nguy cơ cao phát sinh tranh chấp, thậm chí làm vô hiệu hợp đồng nếu bị phát hiện. Vì vậy, các bên cần lưu ý bảo đảm tính khách quan, minh bạch trong các giao dịch có yếu tố đại diện theo ủy quyền, và tuyệt đối không để xảy ra tình trạng đại diện “hai vai”.

Từ những phân tích trên có thể thấy, việc lập hợp đồng ủy quyền để người khác thay mặt mình tham gia giao dịch bất động sản là một giải pháp pháp lý hữu ích trong nhiều tình huống. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro, các bên cần đặc biệt lưu ý đến nội dung ủy quyền, phạm vi và thời hạn thực hiện, điều kiện chấm dứt, cũng như tính tự nguyện và hình thức pháp lý của hợp đồng. Việc thận trọng trong từng bước sẽ giúp giao dịch được thực hiện minh bạch, an toàn và hiệu quả hơn.

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “Những lưu ý khi ủy quyền cho người khác đại diện tham gia giao dịch bất động sản” mà Luật sư VCT nghiên cứu. 

Nếu còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ hoặc phản ánh. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách 

LƯU Ý: Đây chỉ là kết quả của quá trình nghiên cứu quy định pháp luật, bản án tòa án và một ít kinh nghiệm qua quá trình học hỏi và thực hành trên thực tế, sản phẩm này không dùng để tư vấn cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Nội dung bài viết vẫn còn rất nhiều khiếm khuyết, xin Quý độc giả tha thứ và chỉ giáo để ngày càng hoàn thiện. 

Trong bài viết còn có một số thuật ngữ tôi sử dụng chưa đúng như: “Mua bán đất”. Lý do sử dụng là để tất cả người đọc đều dễ hiểu và gần gũi với các thuật ngữ giao dịch hàng ngày hơn.