CHƯA LÀM THỦ TỤC PHÂN CHIA THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÌ CÓ BÁN ĐẤT CHO NGƯỜI KHÁC ĐƯỢC KHÔNG?

CHA, MẸ MẤT ĐỂ LẠI MỘT PHẦN ĐẤT CÓ DIỆN TÍCH 10.000M2. ANH, CHỊ EM CHƯA LÀM THỦ TỤC PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ. NGƯỜI EM ÚT TỰ Ý CẦM SỔ ĐẤT ĐI BÁN CHO NGƯỜI KHÁC BẰNG GIẤY VIẾT TAY. VIỆC MUA BÁN NÀY CÓ HỢP PHÁP KHÔNG?
Chào pháp lý bất động sản Bình Dương, tôi có câu hỏi liên quan đến tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Rất mong được Quý luật sư giải đáp.

Cha tôi mất năm 1991, mẹ tôi mất năm 2022, sinh thời cha, mẹ tôi có tạo lập một thửa đất tại Xã Bình Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương với diện tích là 10.000m2, trên đất có một ngôi nhà cấp 4 do cha, mẹ tôi xây dựng và hiện tại người em Út tôi đang ở. Khi mất thì ba, mẹ tôi không để lại di chúc, gia đình tôi có 8 anh, chị em.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

Hiện nay, người em út tôi giữ sổ đỏ và tự chia đất ra bán cho nhiều người bằng giấy viết tay. Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp này gia đình tôi có yêu cầu em út tôi chia đất thừa kế được không? Em tôi không đồng ý thì tôi phải làm cách nào để được phân chia đất. Tôi xin cám ơn Luật sư.

TRẢ LỜI:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Pháp lý bất động sản Bình Dương, sau đây sẽ là câu trả lời của chúng tôi

I. Bài viết dựa trên cơ sở pháp lý sau:

1. Luật hôn nhân và gia đình số 21-LCT/HĐNN7 được Quốc hội thông qua ngày ngày 29 tháng 12 năm 1986;
2. Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
4. Công văn giải đáp thắc mắc 01/GĐ-TANDTC ngày 07 tháng 4 năm 2017 của Tòa án nhân dân tối cao.

II. Phân tích

1. Gia đình bạn có quyền yêu cầu em út của bạn chia đất thừa kế được không

a. Nguồn gốc đất:

Cha bạn mất năm 1991, mẹ bạn mất năm 2022 thửa đất và căn nhà cấp 4 là do cha, mẹ bạn tạo lập cho nên đây là tài sản chung của vợ chồng căn cứ Điều 14 Luật hôn nhân và gia đình 1986 “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung”.

b. Hàng thừa kế thứ nhất của cha, mẹ bạn khi mất gồm:

vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của ba, mẹ bạn theo điểm a, khoản 1, Điều 651 Bộ luật dân sự 2015. Như bạn trình bày không nói rõ ông bà nội, ngoại của bạn còn hay mất, ngoài 8 người anh, chị em của bạn thì còn con riêng, con nuôi nào không? Vì vậy tôi sẽ đưa ra giả thiết chỉ có 8 anh, chị em của bạn là hàng thừa kế thứ nhất đối với di sản thừa kế.

c. Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế:

Căn cứ tại Mục I Công văn giải đáp thắc mắc 01/GĐ-TANDTC “Kể từ ngày Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30-6-2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25-11-2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 104/2015/QH13 ngày 25-11-2015 của Quốc hội về việc thi hành Luật Tố tụng hành chính thì từ ngày 01-01-2017, Tòa án áp dụng khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thời hiệu thừa kế để thụ lý, giải quyết vụ án dân sự “Tranh chấp về thừa kế tài sản”. Theo đó, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế”.

Theo dữ kiện mà bạn cung cấp, di sản thừa kế mà gia đình bạn đang tranh chấp là bất động sản; thời hiệu tranh chấp liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật nêu trên là 30 năm kể từ ngày người để lại di sản chết. 

Như vậy, trong trường hợp này, Cha bạn mất năm 1991 tính tới thời điểm khởi kiện hiện nay là đã hơn 30 năm, vì vậy thời hiệu để khởi kiện phân chia di sản thừa kế của Cha bạn đã hết. 

Mẹ bạn mất năm 2022, vẫn còn thời hiệu để khởi kiện phân chia di sản thừa kế, vì vậy bạn có thể khởi kiện để yêu cầu phân chia di sản thừa kế của mẹ bạn. 

d. Giải quyết việc phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào khoản 1, Điều 623, Bộ luật dân sự 2015 quy định

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản…

Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó”

Điều 616, Bộ luật dân sự 2015 về người quản lý di sản

“1. Người quản lý di sản là người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra.

2.Trường hợp di chúc không chỉ định người quản lý di sản và những người thừa kế chưa cử được người quản lý di sản thì người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản tiếp tục quản lý di sản đó cho đến khi những người thừa kế cử được người quản lý di sản.

…”

• Giải quyết phân chia di sản thừa kế của người cha để lại 

Trong tình huống này. Thời hiệu khởi kiện phân chia di sản của Cha bạn đã hết, căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên thì di sản là ½ Quyền sử dụng đất 10.000 m2 sẽ được giao cho người thừa kế quản lý di sản.

Theo dữ liệu mà bạn cung cấp, chúng tôi không biết phần quyền sử dụng đất này hiện nay có người quản lý di sản hay không? Nếu có thì ai là người quản lý di sản? và hiện nay ai là người sinh sống, canh tác trên thửa đất đang tranh chấp này ổn định 30 năm? Vì vậy chúng tôi chưa thể đưa ra lời tư vấn chính xác, giả sử mẹ bạn trước kia là người quản lý di sản thừa kế của cha bạn để lại thì phần tài sản này sẽ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mẹ bạn. Trong trường hợp này thì di sản thừa kế của mẹ bạn để lại là toàn bộ quyền sử dụng đất 10.000m2.

Đối với phần căn nhà gắn liền trên đất, bạn cho rằng người em út đang sử dụng, tuy nhiên bạn không cho chúng tôi biết là người em út quản lý, sử dụng căn nhà vào thời điểm nào? Ngay sau khi cha bạn mất hay ngay sau khi mẹ bạn mất. Trường hợp căn nhà này người em út quản lý, sử dụng ngay sau khi cha bạn mất thì theo quy định pháp luật nêu trên thì em út bạn là người quản lý di sản thừa kế của cha bạn để lại và sử dụng ổn định 30 năm không tranh chấp nên đây là một phần tài sản của em út bạn. Trường hợp mới quản lý sau khi mẹ bạn mất thì đây là tài sản thừa kế của mẹ bạn, vẫn còn thời hiệu khởi kiện nên bạn có thể yêu cầu phân chia di sản thừa kế đối với căn nhà này. 

• Giải quyết phân chia di sản thừa kế của người mẹ để lại

Mẹ bạn mất năm 2022, vì vậy thời hiệu để đề nghị cơ quan có thẩm quyền phân chia di sản thừa kế vẫn còn. Tuy nhiên, như đã phân tích nêu trên, bạn cần phải xác định rõ di sản thừa kế mà mẹ bạn để lại có diện tích bao nhiêu m2 đất. Trường hợp mẹ bạn là người quản lý di sản thừa kế sau khi cha bạn mất thì di sản mà mẹ bạn để lại là toàn bộ quyền sử dụng đất của cả cha và mẹ bạn là 10.000m2 đất và căn nhà cấp 4 gắn liền trên đất. 

Trường hợp mẹ bạn không phải là người quản lý di sản thừa kế sau khi cha bạn mất thì di sản mà mẹ bạn để lại là ½ trên 10.000m2 đất (5.000m2 đất) và ½ giá trị căn nhà cấp 4 vì đây là tài sản chung của vợ, chồng. 

2. Thủ tục, hồ sơ khởi kiện chia di sản thừa kế

Khi đã khởi kiện chia di sản thừa kế thì việc người em không đồng ý là không có căn cứ. Bạn và những người con còn lại có quyền khởi kiện người em út ra Toà án có thẩm quyền để yêu cầu Toà án phân chia di sản thừa kế mà mẹ bạn để lại như chúng tôi phân tích nêu trên.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện:

• Đơn khởi kiện;
• Bản sao sổ hộ khẩu, bản sao CMND hoặc CCCD;
• Giấy chứng tử của cha,mẹ bạn.
• Bản kê khai di sản;
• Giấy khai sinh của 08 anh, chị em;
• Giấy chứng tử của ông bà nội, ông bà ngoại;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự giải quyết tranh chấp:

Bước 1: Nộp một bộ hồ sơ khởi kiện (đơn khởi kiện, nội dung khởi kiện, tài liệu chứng cứ kèm theo) đến huyện Bắc Tân Uyên. Có thể nộp trực tiếp hoặc qua bưu điện.

Bước 2: Nộp tiền án phí và Tòa án sẽ thụ lý giải quyết.

Bước 3: Tòa án sẽ tiến hành hòa giải cho các bên. Nếu không hòa giải được sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

3. Việc em bạn mua bán đất bằng giấy viết tay cho người khác có trái quy định pháp luật?

Hiện tại, mảnh đất 10.000 m2 và căn nhà cấp 4 chưa được chia thừa kế mà em bạn lại đi bán cho người khác bằng giấy viết tay.

• Điều kiện để chuyển nhượng tại điểm a, khoản 1, Điều 188 Luật đất đai 2013

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”

Khoản 1, Điều 168 Luật đất đai 2013 “Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Với quy định pháp luật nêu trên em út của bạn chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chưa được chia thừa kế mà chuyển nhượng cho người khác là trái quy định pháp luật. Việc thỏa thuận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa em bạn và người mua sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. 

Trên đây là toàn bộ lời tư vấn của chúng tôi đối với trường hợp của Quý khách hàng, rất mong sẽ giúp ích được cho bạn.

Bài tư vấn của chúng tôi chỉ mang tính chất tham khảo, để hiểu rõ hơn liên quan đến việc tranh chấp chia thừa kế quyền sử dụng đất. Quý khách hàng vui lòng liên hệ

=====================================

• Tư vấn môi giới bất động sản
• Tư vấn thường xuyên cho công ty bất động sản
• Tư vấn pháp luật cho nhà đầu tư bất động sản
• Tư vấn dự án bất động sản
• Nhận ký gửi Bất động sản

Hotline: 0967.567.639 – 0971. 174. 040