CÓ ĐƯỢC CHUYỂN VƯỢT HẠN MỨC ĐẤT THỔ CƯ?  TRÌNH TỰ CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁCH TÍNH THUẾ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT HẠN MỨC

Hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất là diện tích đất tối đa mà người sử dụng đất có thể được cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu. Do vậy, việc được phép chuyển bao nhiêu diện tích đất sẽ căn cứ dựa trên kế hoạch sử dụng đất ở tại địa phương nơi có đất sao cho phù hợp, chứ không có quy định định mức chuyển rõ ràng.

Tùy theo nhu cầu của người sử dụng đất có thể chuyển diện tích mong muốn sang loại đất khác và tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Ví dụ: Chuyển mục đích Đất ở Phường Hòa Lợi, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương 

Về vấn đề này, UBND tỉnh Bình Dương quy định cụ thể tại Quyết định số: 37/2014/QĐ-UBND, như sau: 

Căn cứ Điều 4 Quyết định 37/2014/QĐ-UBND quy định: 

“Điều 4. Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở

1. Hạn mức giao đất ở
2. a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2;
3. b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2;
4. c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2.
5. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở
6. a) Các phường trong thị xã, thành phố: Hạn mức không quá 160m2;
7. b) Các thị trấn trong huyện: Hạn mức không quá 200m2;
8. c) Các xã còn lại: Hạn mức không quá 300m2.”

Có thể thấy rõ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Hòa Lợi, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương chịu sự ràng buộc bởi Quyết định nêu trên, cụ thể hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở tối đa ở Hòa Lợi là 160m2 theo quy định của UBND tỉnh Bình Dương. 

CHUYỂN MỤC ĐÍCH ĐẤT Ở VƯỢT HẠN MỨC NHƯ THẾ NÀO?

Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013: 

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”

Theo Khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013:

“2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”

Như vậy, thì căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất và khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, như sau: 

“Hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Giải sử: Gia đình bạn muốn chuyển nhượng 30 m2 đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở còn lại sang đất ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, bạn cần phải xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất có nằm trong hạn mức giao đất ở hay không. Hạn mức đất ở là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Nếu phần diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức công nhận đất ở thì gia đình bạn được quyền chuyển đổi và nộp tiền sử dụng đất là 50%.

Ngược lại, nếu diện tích trên nằm ngoài hạn mức giao đất ở thì bạn phải nộp số tiền sử dụng lớn hơn, mức thu tiền sử dụng đất được tính theo Đb K3 Thông tư 76/2014/TT-BTC, cụ thể:

“b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.”

Ngoài ra, Điểm 1.1 khoản 1 Điều 3 Thông tư trên quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

“a) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

1. b) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.”

Như vậy, tùy từng địa phương sẽ có quy định riêng về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức. Theo đó, có thể liên hệ Phòng tài nguyên môi trường để xác minh cụ thể về trường hợp của mình.

THỜI GIAN THỰC HIỆN THỦ TỤC CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

– Căn cứ Khoản 1, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: 

“Khoản 1, Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
2. a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;
3. b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày”

– Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: 

“40. Sửa đổi Điều 61 như sau:

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
2. a) Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;
3. b) Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày” 

“4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai”

Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày và được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

TRÌNH TỰ CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁCH TÍNH THUẾ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT HẠN MỨC

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Trình tự cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

1. Thẩm tra hồ sơ;
2. Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
3. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
4. Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
5. Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

CÁCH TÍNH THUẾ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT HẠN MỨC

Căn cứ Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

Quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: Tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ dựa trên chênh lệch tiền sử dụng đất giữa hai loại đất tại thời điểm chuyển đổi.

Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất áp dụng đối với các trường hợp sau:

1/ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai.

2/ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

3/ Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất áp dụng với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.