KHÔNG GHI THÔNG TIN THỬA ĐẤT TRÊN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THÌ HỢP ĐỒNG CÓ HIỆU LỰC HAY KHÔNG?

Chào pháp lý bất động sản Bình Dương, tôi có câu hỏi liên quan đến tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rất mong được Quý luật sư giải đáp.

Ngày 5/6/2022 tôi có ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất tại xã Bình Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương với giá 5 tỷ đồng, tôi đặt cọc trước 2 tỷ đồng và hẹn đến ngày 30/7/2022 sẽ ký công chứng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ nội dung thửa đất nhận chuyển nhượng và cũng không thỏa thuận sẽ ký hợp đồng công chứng ở đâu. 

Đến ngày 5/8/2022 bên bán gọi điện nói tôi không mua nên đã bị mất số tiền đã đặt cọc. 

Luật sư cho tôi hỏi là trong trường hợp này tôi có lấy lại được tiền cọc không? Và làm cách nào để tôi lấy lại số tiền đặt cọc này.

TRẢ LỜI:

Xin chào bạn, dựa vào những thông tin bạn đã cung cấp, pháp lý bất động sản Bình dương đưa ra câu trả lời cho bạn như sau:

I. Bài viết dựa trên các cơ sở pháp lý sau đây

1. Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015;
2. Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;
3. Nghị quyết Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

II. Phân tích

1. Hợp đồng đặt cọc ngày 05/06/2022 có bị vô hiệu không?

Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Đối chiếu với trường hợp này ngày 05/06/2022, các bên đã thỏa thuận thống nhất đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất tại xã Bình Mỹ, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, nội dung thỏa thuận không ghi thông tin thửa đất dự định sẽ chuyển nhượng là thửa đất nào. 

Vì bạn không cung cấp đầy đủ các thông tin cũng như các tài liệu chứng cứ để có thể làm rõ một số nội dung, cụ thể như: Ngoài hợp đồng đặt cọc mà hai bên ký kết thì các bên có thoả thuận nào khác bên ngoài hay không? Có chứng cứ gì để chứng minh điều đó hay không (Về người làm chứng, tin nhắn qua thư điện tử về giao dịch thửa đất dự định chuyển nhượng, file ghi âm…)  Vì vậy, tôi xin giả định một số trường hợp và tư vấn như sau: 

Trường hợp 1: Hợp đồng đặt cọc ngày 05/06/2022 có hiệu lực.

Theo quy định thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải thành lập bằng văn bản, vì vậy nếu không thuộc những trường hợp vi phạm Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch đặt cọc vẫn có giá trị thực hiện và bên nào bội ước thì bên đó vi phạm giao dịch đặt cọc. 

Hậu quả của việc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc do hai bên tự thoả thuận, trong trường hợp không có thoả thuận thì bên nhận cọc sẽ phải trả lại tiền cho bên đặt cọc và đồng thời phải bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc. 

Trong sự việc này, quá trình ký hợp đồng đặt cọc, bạn và bên bán có thoả thuận thửa đất dự định chuyển nhượng nhưng không ghi nhận vào Hợp đồng đặt cọc và bạn có chứng cứ để chứng minh sự thỏa thuận đó, trường hợp nếu bên bán bội ước và không thực hiện việc bán thửa đất này cho bạn thì họ đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc và bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu bên bán trả lại số tiền đặt cọc là 2 tỷ và bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc là 2 tỷ. Tổng số tiền mà họ trả lại cho bạn là 4 tỷ.

Trường hợp bên bán chứng minh được họ có gửi toàn bộ thông tin thửa đất dự định chuyển nhượng cho bạn, bạn đã chấp thuận và chuyển tiền đặt cọc, nhưng hiện nay bạn không mua nữa, theo quy định pháp luật bạn có thể bị mất số tiền đã đặt cọc. 

Như vậy, việc không ghi rõ thông tin thửa đất trên Hợp đồng đặt cọc không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc, bởi vì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải thành lập văn bản. Hai bên có thể thỏa thuận miệng hoặc một phương thức nào đó thể hiện rõ thửa đất sẽ dự định chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Hợp đồng đặt cọc ngày 05/06/2022 vô hiệu.

Căn cứ điểm a, khoản 1, Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP “Trong trường hợp đặt cọc … vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc …”.

Và điểm d, khoản 1, Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP “Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi … thì không phạt cọc”.

Xác định lỗi trong trường hợp bạn không có bất kỳ bằng chứng nào ngoài Hợp đồng đặt cọc ngày 05/06/2022 không ghi rõ thông tin thửa đất, địa điểm ký chuyển nhượng.

• Lỗi của bạn: Khi mua đất nhưng bạn không tìm hiểu kỹ thông tin, vị trí thửa đất không nắm rõ đối tượng cần chuyển nhượng là thửa đất nào.
• Lỗi của bên bán: Khi bán đất không ghi rõ ràng thông tin thửa đất và địa điểm ký chuyển nhượng, không chỉ rõ vị trí thửa đất cần bán cho bên mua.

Cả hai đều có lỗi trong việc Hợp đồng không được thực hiện, theo quy định nêu trên bạn sẽ không bị phạt cọc, bên bán sẽ hoàn trả lại số tiền bạn đã đặt cọc là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng).

2. Nếu Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, nhưng không ghi địa chỉ ký chuyển nhượng

Theo như thông tin bạn trình bày không nói rõ tại sao đến hạn ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên không ký kết, vì vậy tôi sẽ chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Lỗi do bạn không muốn mua thửa đất nữa

Căn cứ khoản 2, Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 “… Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc…”. Do đó, nếu như đã tới ngày ký kết Hợp đồng chuyển nhượng mà bạn không muốn ký kết thì đương nhiên bạn sẽ bị mất cọc theo quy định pháp luật.

Trường hợp 2: Lỗi do bên bán không muốn bán mảnh đất nêu trên

Căn cứ khoản 2, Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Với quy định pháp luật như trên, nếu như các bên không có thỏa thuận nào khác về việc phạt cọc thì bên bán phải trả cho bạn số tiền bạn đã đặt cọc 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng), đồng thời phải trả một khoản tiền tương đương với số tiền bạn đã đặt cọc là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) cho bạn.

Tuy nhiên, trong Hợp đồng đặt cọc không nêu cụ thể địa điểm ký công chứng, sẽ có trường hợp các bên không đến cùng địa điểm để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ tại điểm b, khoản 1, Mục I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP “Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.”.

Khi đã tới ngày ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tức ngày 30/07/2022), bạn không có bằng chứng nào cho việc bên bán không muốn ký kết Hợp đồng chuyển nhượng thì đây là trường hợp có sai phạm khi thực hiện Hợp đồng. 

Căn cứ với quy định pháp luật nêu trên Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

3. Thủ tục, hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc ngày 05/06/2022

Hồ sơ khởi kiện:

• Đơn khởi kiện;
• Hợp đồng đặt cọc;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• CCCD, Hộ khẩu của bạn.

Thủ tục khởi kiện:

Bước 1: Nộp một bộ hồ sơ khởi kiện (đơn khởi kiện, nội dung khởi kiện, tài liệu chứng cứ kèm theo) đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú. Có thể nộp trực tiếp hoặc qua bưu điện.                                                                                                 

Bước 2: Nộp tiền án phí và Tòa án sẽ thụ lý giải quyết.

Bước 3: Tòa án sẽ tiến hành hòa giải cho các bên. Nếu không hòa giải được sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.

Trên đây là bài từ vấn của chúng tôi đối với trường hợp của bạn, bài tư vấn này là quan điểm cá nhân của tôi, chỉ mang tính chất tham khảo.

Để có thể biết được chính xác vụ việc và hướng giải quyết cũng như quy trình, thủ tục thực hiện. Bạn cần phải liên hệ trực tiếp với luật sư để được tư vấn một cách chính xác nhất. 

=====================================

• Tư vấn môi giới bất động sản
• Tư vấn thường xuyên cho công ty bất động sản
• Tư vấn pháp luật cho nhà đầu tư bất động sản
• Tư vấn dự án bất động sản
• Nhận ký gửi Bất động sản

Hotline: 0967.567.639 – 0971. 174. 040