Hiện nay, Luật Đất Đai 2024 và các văn bản dưới luật đã được ban hành để thi hành áp dụng. Vậy mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay có khác với quy định cũ và có những gì thay đổi? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay liệu có được công nhận tính pháp lý theo Luật mới hay không? Hãy tìm hiểu sâu hơn qua bài viết sau của Luật sư VCT 

Cơ sở pháp lý: 

• Luật Đất Đai 2024
• Bộ luật Dân sư 2015
• Luật kinh doanh bất động sản 2023
• Luật Nhà ở 2023
• Nghị định  96/2024/NĐ-CP
• Nghị định 98/2024/Nđ-CP 

1. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Căn cứ Điều 105 và 115 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về tài sản và quyền tài sản cụ thể như sau:

– Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

– Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Và căn cứ theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

Giải thích từ ngữ

…

12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

…

Từ các quy định trên, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn liền với đất đai, do Nhà nước cấp cho người sử dụng để họ có thể khai thác và sử dụng đất phục vụ cho các nhu cầu cuộc sống. Quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng thông qua các giao dịch hợp pháp.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền sử dụng đất. 

2. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định pháp luật 

Để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật phải đủ các điều kiện dưới đây:

2.1. Điều kiện về chủ thể

Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có các điều kiện sau:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, đối với chuyển nhượng bất động sản được cụ thể như sau:

+ Chỉ người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở mới có quyền chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp ủy quyền theo quy định.

+ Các bên chuyển nhượng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 muốn tham gia chuyển nhượng nhà, đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

– Chủ thể tham gia chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.

– Mục đích và nội dung của chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2.2. Đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng

* Bên chuyển nhượng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận,trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ các điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Ngoài ra, một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.

* Bên nhận chuyển nhượng

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

– Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

– Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, chỉ khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.3. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đây là điều kiện về hình thức của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực

3. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất năm 2025

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở áp dụng đối với trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm các điều khoản chủ yếu sau:

– Tên hợp đồng;

– Thông tin của các bên chuyển nhượng;

– Đối tượng chuyển nhượng;

– Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Phương thức giải quyết tranh chấp…

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án bất động sản:Link

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhà ở:  Link

4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực không ? 

Hợp đồng chuyển nhượng viết tay là một văn bản do các bên liên quan tự lập, ghi nhận sự thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng này bao gồm những thông tin về bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, mô tả thửa đất, giá trị chuyển nhượng và các điều khoản khác có liên quan. Vậy theo Luật Đất Đai 2024 thì Hợp đồng chuyển nhượng viết tay này có giá trị pháp lý hay không? 

Theo điểm a, khoản 3, Điều 27 của Luật đất đai 2024, Quốc Hội đã quy định rằng các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới đảm bảo tính hợp pháp, ngoại trừ trường hợp kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật hiện hành. Với quy định này thì mọi giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có tính pháp lý, ngoại trừ trường hợp 1 hoặc các bên tham gia giao dịch là các tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015, Quốc Hội đã quy định về những trường hợp hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận tính hiệu lực. Trong đó, trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. 

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực (tức hợp đồng viết tay không được công chứng, chứng thực) song một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu.

Vì vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 1/8/2024.

Chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024

* Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận mà mua bán đất bằng giấy viết tay

Căn cứ khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 137 kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”.

Theo đó, nếu đã chuyển nhượng trên thực tế (một bên trả tiền, bên còn lại giao đất nhưng chưa sang tên) thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa mà phải thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

5. Dịch vụ tư vấn Luật đất đai của Luật sư VCT 

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Luật sư VCT thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Luật sư VCT tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải. 

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỔ HỒNG

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “MẪU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỚI 2025 ? HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG VIẾT TAY CÓ HIỆU LỰC KHÔNG ? ” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.