Dạng nhà ở xã hội là trường hợp đặc biệt, có sự khác biệt với nhà thương mại thông thường, nên quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng khắt khe hơn, bắt buộc phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Vì vậy khi mua nhà ở xã hội chúng ta cần nắm rõ những quy định về chuyển nhượng, mua bán để tránh gặp phải các vấn đề đáng tiếc. Để quý khách hàng, đọc giả hiểu rõ hơn về những quy định của chuyển nhượng Nhà ở xã hội thì bài viết dưới đây của Luật sư VCT sẽ giải đáp những thắc mắc của mọi người như sau:

1. Khái niệm Nhà ở xã hội là gì?  

Để hiểu rõ về các vấn đề liên quan đến thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội thì chúng ta cần hiểu thế nào là Nhà ở xã hội là gì? 

Theo khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Đây là loại hình nhà ở đặc biệt, có quy định riêng về đối tượng được mua, điều kiện mua và đặc biệt là giới hạn quyền chuyển nhượng trong một thời gian nhất định nhằm đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội.

2. Các thời điểm cần lưu ý khi bán lại nhà ở xã hội

Việc mua bán/chuyển nhượng nhà ở xã hội bị hạn chế về thời gian và đối tượng. Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán lại nhà ở xã hội được chia thành 2 giai đoạn rõ rệt:

Thời điểm 1: Trong vòng 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền

KHÔNG ĐƯỢC chuyển nhượng nhà ở xã hội theo giá thị trường.
Chỉ được phép chuyển nhượng trong 2 trường hợp:

• Bán lại cho chính chủ đầu tư dự án theo giá đã ghi trong hợp đồng gốc;

• Bán lại cho đối tượng khác đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, với giá không vượt quá giá trong hợp đồng gốc.

Việc xác nhận đúng đối tượng và điều kiện phải thông qua Sở Xây dựng.

a. Bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

• Bước 1: Người bán gửi đề nghị thanh lý hợp đồng cho chủ đầu tư;

• Bước 2: Hai bên lập biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

• Bước 3: Chủ đầu tư tiếp nhận lại căn hộ và hoàn tất thủ tục hoàn trả quyền sở hữu;

• Bước 4: Giao dịch được ghi nhận theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai.

Giá bán lại:
Chỉ được bằng hoặc thấp hơn giá gốc ghi trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Đây là một giới hạn bắt buộc nhằm không biến nhà ở xã hội thành đối tượng đầu cơ.

b. Bán lại cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội

Điều kiện & thủ tục:

• Đối với người mua mới (người nhận chuyển nhượng):

  • Phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (ví dụ: người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, cán bộ công chức, người có công…);

  • Cung cấp các giấy tờ chứng minh điều kiện về: hộ khẩu, thu nhập, tình trạng nhà ở;

  • Nộp hồ sơ xác nhận tại Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để được xác nhận đủ điều kiện.

• Đối với người bán:

  • Là người đã mua nhà ở xã hội và đã thanh toán đủ tiền;

  • Làm thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư (tương tự trường hợp trên);

  • Ký hợp đồng mua bán lại với người mua mới (với giá không vượt quá giá gốc).

Giá bán lại:
Vẫn bị khống chế ở mức không vượt quá giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng ban đầu với chủ đầu tư.

** Lưu ý:

• Nếu thực hiện chuyển nhượng ngầm (ví dụ: bằng hợp đồng ủy quyền, giấy tay…), hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu;

• Người mua không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không đáp ứng điều kiện chính sách;

• Cả bên bán và bên mua có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP nếu cố tình vi phạm quy định chuyển nhượng;

• Giá bán bị khống chế ở mức thấp, dễ dẫn đến tranh chấp tiềm ẩn khi các bên tự thỏa thuận “giá ngoài hợp đồng”.

Thời điểm 2: Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền

Được phép bán lại nhà ở xã hội theo giá thị trường, nhưng với điều kiện:

• Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng);

• Thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tài chính (phải nộp thuế thu nhập cá nhân, và trong trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất).

Theo quy định tại Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm mới nhất năm 2025 được thực hiện như sau:

– Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai, cụ thể:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ;

• Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội (soạn theo mẫu thông thường);

• Giấy tờ tùy thân của các bên (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu);

• Giấy tờ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ thuế (sau khi giao dịch);

• Văn bản ủy quyền (nếu giao dịch thông qua đại diện).

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

• Hai bên thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng;

• Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực và làm thủ tục sang tên.

Bước 3: Kê khai và nộp thuế, lệ phí

Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên

• Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;

• Thời hạn giải quyết: thường từ 7 – 15 ngày làm việc;

• Kết quả: Cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

3. Dịch vụ Tư vấn Luật Đất đai của Luật sư VCT

Pháp lý bất động sản Bình Dương thuộc Luật Sư VCT (Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương) là một Công ty Luật chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến lĩnh vực tư vấn pháp luật về đất đai. Quý đối tác, Quý khách hàng có thể liên hệ với Luật sư VCT để sử dụng dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai và các dịch vụ tư vấn pháp lý khác.

Thứ nhất, tư vấn trực tuyến qua số điện thoại: Khách hàng có nhu cầu sẽ kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua hotline: 0971.17.40.40 nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn chi tiết hoặc tham khảo giá trước khi thực hiện dịch vụ.

Thứ hai, tư vấn qua email: Nếu quý khách không thể đến trực tiếp mà vẫn muốn nhận được ý kiến tư vấn của luật sư/chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tư vấn đầu tư của Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) thì có thể gửi câu hỏi trong lĩnh vực qua email: info@luatsuvct.com. Chúng tôi sẽ chủ động liên hệ lại dựa trên thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp để báo giá dịch vụ hoặc tư vấn miễn phí nếu đó là vấn đề pháp lý phổ thông trong lĩnh vực tư vấn pháp luật.

Thứ ba, tư vấn trực tiếp tại văn phòng: Đối với những vấn đề pháp lý phức tạp, Quý khách hàng có thể chủ động đặt lịch tư vấn trực tiếp tại trụ sở Công ty Luật TNHH Pháp lý AV Bình Dương (Luật sư VCT) tại địa chỉ: 530 Nguyễn Văn Trỗi, phường Phú Lợi, thành phố Hồ Chí Minh. Đội ngũ luật sư/Chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực Tư vấn đầu tư sẽ nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu và tư vấn, giải đáp trực tiếp những vướng mắc mà khách hàng gặp phải.

Xem thêm: DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI

Xem thêm: CẤP SỔ ĐỎ CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG TRƯỚC NGÀY 01/7/2024

Trên đây là toàn bộ nội dung về chủ đề “THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở XÃ HỘI ” mà Luật sư VCT muốn gửi đến quý khách hàng.

Còn bất cứ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ qua hotline: 0971.17.40.40 hoặc email: Info@luatsuvct.com để được hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh được hợp tác với quý khách.