Khi tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền, đương sự cần phân biệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai để xác định trình tự, thủ tục, thẩm quyền và thời gian giải quyết một cách chính xác nhất. Trong bài viết hôm nay, phaplybatdongsanbinhduong sẽ Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai dựa trên quy định hiện hành một cách chi tiết nhất!

1. Tại sao có sự nhầm lẫn giữa tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai?

Trong suy nghĩ của người dân thông thường, các tranh chấp có liên quan đến đất như tranh chấp ai là người sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc để mua bán đất,… đều sẽ được gọi chung là tranh chấp đất đai. 

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì có 02 loại tranh chấp: tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: 

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Vậy tranh chấp nào là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có nghĩa vụ phải tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất sau khi đã nhận tiền của bên mua thì có phải là tranh chấp đất đai hay không? Bởi khái niệm trên chưa thực sự rõ ràng, vì vậy dẫn đến thực trạng rất nhiều người nhầm lẫn về 02 loại tranh chấp này.

2. Vậy tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là gì?

Để phân biệt 02 loại tranh chấp này, cần xem xét đối tượng tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất, còn đối tượng của tranh chấp liên quan đến đất đai không có đối tượng là quyền sử dụng đất, mà việc giải quyết tranh chấp chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất. 

Ví dụ: 

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thuộc tranh chấp đất đai bởi trong tranh chấp này, hai hoặc nhiều bên yêu cầu Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc về mình, hay nói cách khác tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất. 

Trong khi đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất chỉ là tranh chấp về hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, khi một bên vi phạm thì bên kia có quyền áp dụng chế tài còn quyền sử dụng đất tại thời điểm đó vẫn thuộc về chủ sử dụng đất trên giấy tờ. 

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, còn các tranh chấp liên quan khác được xác định là tranh chấp liên quan đến đất đai.

3. Tại sao phải phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai?

Việc phân biệt 02 loại tranh chấp này mang ý nghĩa như sau:

3.1. Xác định quy trình giải quyết tranh chấp

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP theo đó:

“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai) thì đương sự phải thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Sau đó, nếu hòa giải không thành thì mới tiến hành khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản. 

Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (liên quan đến đất đai) thì thủ tục hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân là không bắt buộc. Tức là người khởi kiện có thể yêu cầu hòa giải cơ sở sau đó khởi kiện hoặc khởi kiện luôn tại Tòa án.

3.2. Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp

3.2.1. Tranh chấp đất đai

Căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

• Đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
• Đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Xem thêm: 

• GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
• TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI XÂY DỰNG NHÀ QUA ĐẤT HÀNG XÓM THÌ XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?
• DỊCH VỤ ĐẠI DIỆN THAM GIA GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

3.2.2. Tranh chấp liên quan đến đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai sẽ theo quy định tại Điều 36, 37, 39 Bộ luật tố tụng dân sự. 

Theo đó, nếu là tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì thẩm quyền giải quyết sẽ là nơi thực hiện hợp đồng hoặc nơi cư trú, làm việc của bị đơn.

3.3. Xác định thời gian giải quyết tranh chấp

Vì tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai) phải trải qua thủ tục hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Do đó, tổng thời gian giải quyết tranh chấp sẽ bằng thời gian hòa giải cơ sở + thời gian tố tụng tại Tòa.

• Thời gian hòa giải cơ sở: Không quá 45 ngày (khoản 3 Điều 202 Luật đất đai 2013).
• Thời gian tố tụng tại Tòa: Từ 04 – 06 tháng (Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

Còn tranh chấp liên quan đến đất thì không phải hòa giải cơ sở do đó tổng thời gian giải quyết tranh chấp là thời gian giải quyết tranh chấp tại Tòa (nếu các bên không yêu cầu hòa giải cơ sở) là: 04 – 06 tháng (Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

4. Bảng phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai

Dưới đây, phaplybatdongsanbinhduong sẽ tổng hợp các tiêu chí phân biệt tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai) và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp liên quan đến đất đai theo bảng dưới đây:

Tiêu chí	Tranh chấp đất đai	Tranh chấp liên quan đến đất đai
Khái niệm	– Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên, khái niệm này không rõ ràng, nên không ít người bị nhầm trong việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai dẫn tới việc áp dụng thủ tục hòa giải, khởi kiện sai quy định.	– Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất.
Loại tranh chấp phổ biến	– Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.	–  Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…); – Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất; – Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
Hòa giải tại UBND cấp xã	– Bắt buộc.	– Không bắt buộc.
Cách giải quyết tranh chấp	Phải hòa giải tại UBND cấp xã, trường hợp hòa giải không thành thì: – Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì khởi kiện tại Tòa án. – Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chọn một trong hai hình thức: + Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh; + Khởi kiện tại Tòa án.	– Khi xảy ra tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án mà không cần thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết	– Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp; – UBND cấp huyện; – UBND cấp tỉnh.	– Tòa án
Thời gian giải quyết	– Tại UBND: Không quá 45 ngày tương đương 1,5 tháng  – Tại Tòa án: 4 – 6 tháng. Vì tranh chấp đất đai phải hòa giải tại xã phường nên tổng thời gian là: 5,5 – 7,5 tháng.	Tại Tòa án: 4 – 6 tháng.

Trên đây, phaplybatdongsanbinhduong vừa Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Nếu có bất kỳ vấn đề gì cần hỗ trợ, hãy liên hệ ngay với phaplybatdongsanbinhduong để được tư vấn chi tiết nhất nhé!